巴黎春天房地产项目可行性分析报告.docVIP

总 论 项目背景与概况 1、项目名称： 巴黎春天项目 2、承办单位概况 单位名称：濮阳市益利置业有限公司 单位性质：有限责任公司 注册资金：人民币1000万元 业务范围：房地产开发、销售 法定代表人：王红霞 3、可行性研究报告编制依据 与委托方签订的咨询协议； 国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》； 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》； 《城市房地产开发经营管理条例》； 《房地产项目经济评价方法》。 4、编制范围 依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对青年城项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。 5、项目提出的理由 项目建设符合国民经济发展 当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。濮阳房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。 根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑面积将达到22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2010年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。 正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。 ② 项目对城市建设将起到促进作用 2007年12月24日在湖南省各民主党派省委、无党派人士和省工商联参政议政联合调研课题组向湖南省委、省政府提交的《“3+5”新型城市群建设及产业发展思路与对策研究总报告》中，提出要把“3+5”新型城市群打造成为功能互补的高新产业聚集区、发展布局合理的新型城市连绵区、中部领先的现代大商业区、环境优美的综合生态区“3+5”新型城市群 项目 单位 数值 1 总用地面积 ㎡ 45亩 2 规划总建筑面积 ㎡ 120000㎡ 2.1 其中：住宅建筑面积 ㎡ 47,652.3 2.2 其中：1-2层商铺建筑面积 ㎡ 7419.1 2.3 其中：地下停车场建筑面积 ㎡ 10842 3 建筑密度 %　 23.3 4 容积率 2.36 5 绿地率 　% 38.3 6 项目总投资 万元 40000 7 财务净现值 万元 3,001.06 8 财务内部收益率 % 210.00 9 静态投资回收期 年 3.2 10 动态投资回收期 年 2.4 问题与建议 项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及濮阳的房地产项目开发程序及规定。 根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。 濮阳市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。 充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。 项目投资环境与市场研究 投资环境分析 国家政治经济形势及有关政策 2007年全年国内生产总值246,619亿元，比上年增长11.4%。分产业看，第一产业增加值28,910亿元，增长3.7%；第二产业增加值121,381亿元，增长13.4%；第三产业增加值96,328亿元，增长11.4%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为11.7%，与上年持平；第二产业增加值比重为49.2%，上升0.3个百分点；第三产业增加值比重为39.1%，下降0.3个百分点。 固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资137,239亿元，比上年增长24.8%。在城镇投资中，第一产业投资1,466亿元，比上年增长31.1%；第二产业投资51,020亿元，增长29.0%；第三产业投资64,928亿元，增长23.2%。 全年房地产开发投资25,280亿元，比上年增长30.2%，其中商品住宅投资18,010亿元，增长32.1%。商品房竣工面积58,236万平方米，增长4.3%。商品房销售面积76,193万平方米，增长23.2%，其中商品住宅69,104万平方米，增