2016.3.17绿地新都会二季度季度营销剖析.docx

绿地新都会2季度营销方案 2016绿地安徽运营服务深耕年，围绕事业部“势起、大承、强聚、汇合”的四个阶段营销总纲进行阐释项目整体营销策略. 势起：赢取2016开门红，进行返乡季走心情感维系推广，狠抓返乡置业，进行精装产品面市。 大承：精装住宅售罄、SOHO面市，承接火热的地产投资热潮进行去化销售，同时进行商业加推。 强聚：大mall商业、188写字楼集中入市销售，大都会综合体形象全景呈现，塑造成熟商圈。 汇合：高举品牌大旗，汇聚集团资源、政府资源、商家资源、业主资源，进行全面冲刺指标，赢得完美收官。 第一季度：势起（1~3月份） 1、 结合集团第一季度 “势起安徽”主题，通过三个阶段“合肥，谢谢你”、“合肥，等你归来”、“合肥，我爱我家”三波走心的情感及品牌推广，赢取第一季度开门红，将返乡季做实做透。 2、 产品销售：毛坯住宅进行清库存、精装住宅进行面市预热销售。 3、 一季度销售总金额7.2亿 一月份完成情况 二月份完成情况 三月份完成情况 总计 指标 完成 指标 完成 指标 目前完成 7.2亿 2亿 2亿 1.5亿 3.1亿 2.5亿 2.1亿 （截止于3.15日） 总结：目前精装修住宅，面市信息刚刚释放不到一个月的时间，认筹量急剧上升，首次开盘去化9成，销售额达到2亿。依照目前住宅市场的热度情况分析，后期我们仅剩下1栋毛坯住宅、2栋精装修，去化将会很理想 第二季度：大承（4~6月份） 1、 销售目标 毛坯住宅1栋、精装住宅2栋、SOHO办公2栋，商业推售 2、 市场情况 从开年到现在，目前合肥市场地王频现，刷新楼市价格，同时整个住宅市场非常火热，多家楼盘无房可卖、千人抢房的场景频现、买房必须买车位等等现象，而且西南片区的公寓、SOHO等产品都已经售罄，说明投资热潮已经从住宅市场蔓延至办公市场，项目应契合市场机遇，趁热打铁推出新的产品。 3、 推广重点 ? 将SOHO产品推向市场、同时商业加推，进行一次销售延续。 ? 售楼部整体包装，突出商业、办公氛围，吸引投资客群，营造商业火爆现场。 4、 推广难点 ? 投资客群、目前集中在合肥市区，投资意识暂未转向西南片区。 ? SOHO距离市区较远，信息传递较弱。 ? 项目周边配套不成熟，客户看不到未来的商业投资前景。 5、 推售节奏 以SOHOH为主，商业为辅进行交叉推售。 6、 推导出第2季度核心策略 新品面市，推广三步走，实现产品溢价销售 ? 第一阶段，策略重点围绕绿地集团世界500强品牌，整合全球资源扩大项目综合体大都会的影响力，辐射整个合肥区域客户，以“188米全新高度 大都会生活”带动其他子产品的销售。 ? 第二阶段，住宅售罄，新产品面世承接住宅产品的热销趋势，以“都会启幕 领袖璀璨西南”启幕大都会繁华，以绝对的项目区位优势，和配套优势占据西南板块，启幕大城繁华, 凸显SOHOH投资价值具备商住两用. ? 第三阶段，通过集中呈现大都会价值体系，进一步提升项目价值卖点、品牌形象；以“绿地缤纷大都会 坐享其城”让市场对项目始终保持整体的高度关注。 第二季度营销铺排： 1、 SOHO市场状况 中环城·国际SOHO ? 目前售价：6900元/㎡左右 ? 产品属性：SOHO、40年产权、3.9米层高、毛坯 ? 销售状况：1月份推出B栋1211套，全部售罄；预计3月底会再开一栋，目前认筹1500组左右，优惠交5000抵10000万交20000再享99折。 ? 购买客群：经开区占据80%、其他20%；（企业高管、私营业主、个体）占80%其他20%。基本是投资（70后）和自住（85后）两种用途 ? 分析小结：购买SOHO的客户一定还是以地缘性及项目周边客户为主，他们了解项目并且对项目产品有信心；主力投资客群都市白领、私营个体户，进行投资，改善后期生活环境。 绿地·新都会 ? 产品属性：SOHO、40年产权、3.2米层高、毛坯 综合以上，中环城·国际SOHO和我们的项目SOHO产品非常相似，具有一定的参考价值，为后期的推广方向提供了一定的帮助。 2、 客户定位(两种客群) ? 自住型： 年龄阶段25左右，刚出来工作，前期资金不足，又想再合肥家，那么我们40年产权公寓总价底适合居住，做过度性住宅产品。 ? 投资客： 主流客群年龄介于35-40岁之间，生于20世纪80年代，高新产业和时尚创意产业的创业者、中小企业主或青年白领，手头宽裕，买房投资。 3、 产品输出 找准人，说对话，我们就成功了一半。 针对我们的目标客户，该以怎样的方式去与之沟通，如何去有效告知项目信息呢？ ? 案名建议 都会SOHO：（2014年绿地来到西城，首个地标综合题想一个充满无限想象的都会生活圈） 绿能SOHO：（项目汇聚绿地集团品牌资源，能量无限、沟通无限、合作无限） 备用：潮外SOHO、朝金SOHO ? 定位语