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天津武清开发区金侨大道南区住宅工程项目
第一章、总论
为积极配合与支持天津市武清开发区整体发展规划，天津金侨城投资有限公司通过审慎的市场研究，拟开发建设武清开发区金侨大道项目。项目处于武清开发区未来核心地带，生态环境较好，区域规划已经完成，发展态势较好。工程先期进行金侨大道南区项目的建设，初期规划为总建筑面积为83222.57平方米的住宅、商业及相应配套设施，经测算项目总投资为37570.55万元，拟由该公司自筹资本金12570.55万元，申请银行贷款25000万元，项目建设后可实现各类收入52158.83万元，税后利润总额7228.4万元。
1.1项目名称及有关单位情况
1.1.1项目名称：天津武清开发区金侨大道南区住宅工程项目
1.1.2项目建设单位概况
1、单位名称：天津金侨城投资有限公司
2、单位地址：天津市武清开发区福源道北侧高新公寓14栋
3、项目建设地址：天津市武清开发区
4、企业法定代表人：
5、项目负责人：
1.1.3可行性研究报告编制单位
可行性研究报告编制单位名称：
资格证书编号：
公司法人：
单位地址：天津市河西区南京路19 号增1号
邮政编码：300203
1.2可行性研究报告编制依据
（1）《中华人民共和国城乡规划法》
（2）《城市规划编制办法及实施细则》（1991，1995）
（3）《城市用地分类与规划建设用地标准》（G2J137-90）
（4）《城市道路交通规划设计规范》（G250220－95）
（5）《城市居住区规划设计规范》（G250180—93）
（6）《住宅设计规范》（G250096－1999）
（7）《住宅建筑规范》（G250368－2005）
（8）《建筑设计防火规范》（G2J16—87）
（9）《高层民用建筑设计防火规范》（G250045—95）
（10）《商店建筑设计规范》（JGJ48-88）
（11）《旅馆建筑设计规范》（JGJ62-90）
（12）《天津武清金侨大道项目项目规划方案征集文件》
（13）业主天津项目考察总结
（14）其它相关文件图纸和资料
（15）天津市武清区规划和国土资源局行政许可证《建设项目选址意见书》
（16）天津市城市规划管理技术规定
（17）业主提供地形图及地籍资料
1.3项目背景
1.3.1政策背景
自2010年以来，国家针对房地产行业出台了一系列调控政策，提高二套商品房首付比例、提高按揭贷款的银行利率、限制三套住房的贷款等，目的是要坚决遏制房价的过快上涨，促使房价回归合理水平。一系列政策的出台对房地产市场的影响较为明显，2011年天津房地产市场成交量与成交均价等指标出现明显的滞涨局面。
2011年11月29日，国务院总理温家宝在《关于当前的宏观经济形势和经济工作》指出，调控决心方向不能动摇，抑制二三线房价过快上涨；11月28日，国务院副总理李克强表示明年房产调控会持续；12月1至2日，国务院副总理李克强在天津考察时指出，要坚持实施遏制住房价格过快上涨的政策措施。2012年3月温家宝总理在会见中外记者时指出房地产价格水平尚未回归合理水平。
到2012年一季度末，由于受政府调控政策的影响，多个城市房价出现下跌迹象，特别是一线房价上涨过快的城市更为明显。调控政策对2011乃至2012年天津房地产市场走势产生了深远影响，成交量与成交均价等市场指标，较2010年度出现明显的滞涨局面。另一方面，为了防止一刀切，政府也出台相关政策保护并促进首套刚性需求，多家银行对首套购房实行贷款利率85折优惠，一定程度上推动了房地产市场成交量。
具体到位于京津之间的天津市武清开发区，作为武清区乃至天津市的对外开放窗口，正处于快速扩张期。区内房屋销售价格和天津市平均价格相比还存在较大差距，即使和同处于武清的其他住宅板块相比也存在一定的差距。这与作为国家级开发区的地位并不相称，因此在本轮调控中本区域房价并未出现大的波动。相信在国家大力推进开发区建设整体利好的前提下，区域房地产价格水平将继续整体提高。且随着开发区大批企业进驻，预计本地人口将迅速增长，随之对房屋的刚性需求也将快速增长，对区域房地产销售将有极大的促进作用。
1.3.2项目建设背景分析
目前武清开发区人口已达10万以上，但目前暂无集中式的商业配套来满足日益增长的商业需求。武清未来的整体规划中，本项目所在区域内的商业以及市政公共设施都会有极大的提升。从社会效益角度分析，本项目为该区域提供高品质的房地产产品，满足区域市场对于住宅、商业用房的需求，同时还可进一步繁荣本项目所属区域，符合区域整体发展规划，项目的建设将带来较好的社会效益。从企业经济效益分析，由于区域市场对住宅、商业用房有着较为旺盛的需求，本项目的投资建设面临着良好的市场环境，具备较强的盈利空间，对于企业的利润增加及资本金积累有着较好的推动作用。故不论从社会效益或企
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