某小区房地产项目开发可行性分析报告.docVIP

1、项目的基本情况 1.1项目概况 1.1.1位置 该地块所在区域位于珠海南湾新城东部，东依前山河、南邻华发世纪城、北靠珠海大道，东距主城区6公里，南至湾仔、澳门3.5公里。 1.1.2用地规模与地块现状 用地规模：本地块面积272218.74m2，其中S1地块面积为110639.49m2：，二期总建筑面积为：221279 m2。 地块现状：该地块荒置数年，灌木丛生；地势平坦，视野开阔；无高大建筑物，无需拆迁； 无规划道路，中间有两条泥路破烂的居民于半年前迁入 1.2项目主要技术经济指标 【1】用地平衡表 居住用地 建筑面积（m2） 住宅用地 468991.24m2 公建用地 18190 m2 道路用地 15000 m2 公共绿地 82070 m2 【2】项目主要技术经济指标 项目 数量 总户数 3780户 居住人口 平均每户人口 总建筑面积 住宅总建筑面积 公建总建筑面积 13230人 3.5人 607722.32 m2 468991.24m2 18190 m2 平均每套建筑面积 人均居住面积 住宅建筑净密度 绿化率 容积率 地上车库用地面积 124.07 m2 35.04 m2 30% 35% 2.23 15000 m2 【3】项目公建配套设施一览表 项目 建筑面积（m2） 单价（元/ m2） 金额（万元） 幼儿园 1500 850 127.5 球类场地 5000 780 390 体育娱乐场地 200 60 1.2 物业管理所 200 400 8 垃圾压缩站 200 300 6 变电站 1050 500 52.5 煤气调压站 40 600 2.4 销售中心 2000 800 160 合计 10190 747.4 1.3项目主要财务评价结果指标 项目主要财务评价结果指标汇总 名称 评价结果（万元） 项目总投资 309178.478 项目总销售收入 399850.9 利润总额 57463.82 税后利润 41933.06 自有投资利润率 38.39% 盈亏平衡点销售率 78.1% 2、项目开发宏观环境分析 2.1宏观经济环境 2.1.1国民经济发展状况 初步核算，前三季度国内生产总值166043亿元，同比增长11.5%，比上年同期加快0.7个百分点。其中，一季度增长11.1%，二季度增长11.9%，三季度增长11.5%。分产业看，第一产业增加值18207亿元，增长4.3%，回落0.6个百分点；第二产业增加值83478亿元，增长13.5%，加快0.2个百分点；第三产业增加值64358亿元，增长11.0%，加快1.5个百分点。 固定资产投资高位运行，增幅有所回落。前三季度，全社会固定资产投资91529亿元，同比增长25.7%，比上年同期回落1.6个百分点。分城乡看，城镇投资78247亿元，同比增长26.4%(9月份增长24.8%)，比上年同期回落1.8个百分点；农村投资13282亿元，增长21.2%。在城镇投资中，第一产业投资938亿元，同比增长41.1%；第二产业投资34522亿元，增长29.3%；第三产业投资42787亿元，增长24.0%。东部地区投资40172亿元，同比增长21.4%；中部地区投资19331亿元，增长36.2%；西部地区投资17539亿元，增长29.6%。国有及国有控股投资33951亿元，增长16.2%。房地产开发投资16814亿元，增长30.3%。前三季度，累计新开工项目170123个，比上年同期增加18151个；新开工项目计划总投资60309亿元，同比增长24.2%。 国内市场销售快速增长，居民消费价格继续上涨。前三季度，社会消费品零售总额63827亿元，同比增长15.9%(9月份增长17.0%)，比上年同期加快2.4个百分点。分地区看，城市43331亿元，增长16.3%；县及县以下20496亿元，增长14.9%。分行业看，批发和零售业、住宿和餐饮业分别增长15.8%和18.2%，其他行业增长4.6%。 城乡居民收入大幅度增加，居民得到了较多实惠。前三季度，城镇居民人均可支配收入为10346元，扣除价格因素，实际增长13.2%，增幅高于上年同期3.2个百分点。农村居民人均现金收入3321元，扣除价格因素，实际增长14.8%，高于上年同期3.4个百分点。 2.2.1目前中国房地产业的发展现状 在不考虑房地产价格上涨对商品房需求的负面影响和不出台紧缩性宏观调控政策的条件下，预计城镇居民的住宅需求面积(人均住宅建筑面积)将从2004年的25平方米提高到2010年的35.66平方米，预计2010年之前我国城镇商品住宅需求增速将呈逐年递增态势，商品住宅需求增速将由2004年的5.77%递增到2010年的8.4%，2