圆中园房地产项目可行性分析报告.docVIP

第一部分 项目总论 1.1项目背景 多情的山水，演绎无数灵动的故事与传奇，礼花闪耀的星空，传承多少历史的经典与不朽。这就是浏阳，一个有着一千八百年历史的山水名城。　　优美的环境、便利的交通吸引越来越多的外地人来浏旅游度假。据市旅游局统计，去年“十一”黄金假日共接待游客20.37万人次，同比增长21.83%，今年预计翻番。特别是长浏、大浏、浏醴高速的建成通车和城铁拉通，都将直接带动周边都市人群来浏度假休闲。　　而按照目前浏阳房地产市场供应状况来看，2009年全市在建房屋施工面积达到167.61万平方米，新开工面积达92.49万平方米，今年预计新增约100万平方米商品房投量，市场将迎来一个高峰。 1.1.1项目所在区域发展情况 项目位于长沙国家生物产业基地医药科技园，生物医药园距离长沙市35公里，距黄花机场18公里，距离浏阳市区25公里，是湖南省唯一一个没有母城依托的开发区。8年来，浏阳自筹资金抓园区建设和医药专业化服务体系建设，已整体开发8.5平方公里，引进各类医药企业110多家，配套企业80多家，总投资46亿元。2006年，园区实现工业总产值51.25亿元、利税3.07亿元，2007年产值将突破70亿元，利税突破5亿元。由于我园的贡献，湖南医药工业从2001年全国第22位上升到目前的第16位，成为中西部地区最大的生物医药园。园区也因此成为联合国工业发展组织在中国合作建设的唯一医药园、国家科技部火炬计划基地、国家商务部医药出口基地和省政府重点工程、长沙市十大标志性工程。2006年10月，园区被国家发改委认定为长沙国家生物产业基地。拥有较有特色的城建风格。园区建设注重环境保护和生活生产设施的配套，以健康产业为特色的城镇已初具雏形，被誉为全省最美的工业园区之一。 拥有较为到位的管理体系。园区人、财、物相对独立，浏阳市所有相关行政管理权限已授权到位，并经人民银行批准建有一级金库，所有地方县级收入全部返还投入园区建设。园区投资公司按“市场运作，滚动开发”方式经营、开发园区。园区投资公司今后将采取市场化运作，通过资产置换、引入社会资本和民间资本增资扩股、合资投建企业、股份转让及管委会员工持股等方式，拓展盈利模式，实现上市融资。从1999年至今的十年园区以集聚生物医药产业为主，未来十年园区将以“生物经济社区”为追求方向，一方面继续做强产业形成世界知名的生物医药产业基地；另一方面则以完善生活配套为主线进行城镇化建设，建设生态宜居的生态社区城。同时积极引进社会投资者，大力建设园中园及各种生活服务、生产服务设施。浏阳生物医药产业园区，正准备着力打造世界生物经济社区和临空经济区，使长沙这座深厚底蕴的文化古城，又将成为生物经济中心和生物产业创业之都。 1.1.2项目发起人及发起缘由 本项目由浏阳市东玉房地产开发有限公司开发建设，该公司是在长沙市浏阳市工商行政管理局办理了注册登记的法人资格的房地产开发机构，并且经长沙市浏阳市规划建设局批准取得房地产开发企业资质。公司经营范围以房地产开发为主营业务，涵盖物业管理、酒店经营、投资实业等多个领域的综合公司。浏阳市东玉房地产开发有限公司董事长陈小英，浏阳市政协委员，大专文化，2002年至2006年分别获浏阳市、长沙市“三八红旗手”、省农村“巾帼科技带头人”、全国“双学双比”女能手。“追求完美品质，超越用户期望”是陈小英对房地产项目建设的承诺。 公司秉承“以人为本，服务为先”的企业理念，“服务浏阳、服务长沙、服务湖南”经营理念开发本项目。 本项目坐落于长沙市生物科技园区，项目的建设承担着长沙市商业的辅助配套及园区商业、住宅的配套需求，为配合项目的建设开发，公司精心准备，整合了多方优势资源，搭建了由工程、规划、营销、物管等多领域专业人才组建的开发团队，为区域市场的发展和当地商、住产品品质的提升贡献力量，同时也为公司在房地产开发之路探索模式，积累经验，储备人才，对项目所在区域及公司本身意义重大。 1.1.3项目投资的必要性 随着浏阳城市中心区开发的深度推进，‘纯居住地产’已渐次退出了市场舞台，取而代之的是后来居上的‘商务地产’。例如联邦房产打造的香山国际名苑、创意房产打造的财富新世界、醴浏铁路打造的醴浏大厦、鸿宇房产打造的中央公园、湘鑫房产打造的名河鑫都……商务性质已经慢慢凸显，很多购房者看中的还是它们的地段价值和商务前景。目前，浏阳城市中心商业地产正呈现两个特点：一是从推出规模上看，中心区的“商务地产”大大超过以前的住宅；二是从楼盘品质上看，“商务地产”也将超过以前开发的住宅，成为打造中心区形象的“名片”。 　　与国外接轨的写字楼类型公寓正成为一些投资者的首选。无论是在浏阳主城区还是在工业新城区域，人口的聚集和企业的增加势必直接导致优越地段的商务地产成为稀缺资源。 　　展望未来