海峡明珠广场项目建设投资可行性分析论证报告71p.doc

海峡明珠广场项目 可行性评估报告 委托单位：厦门海峡明珠投资开发有限公司 编制单位：厦门均和房地产土地评估咨询有限公司 报告编号：厦均和2011研第 号 编制时间：二○一一年九月 目 录 第一章 项目总论 1 第二章 项目背景和发展概况 3 §2.1 项目提出的背景 3 §2.2 项目概况 4 §2.3 项目建设单位简介 6 §2.4 投资的必要性 7 第三章 环境分析 8 §3.1 厦门经济环境 8 §3.2 厦门旅游环境 10 §3.3 厦门市场背景分析 17 §3.4厦门甲级写字楼个案分析 22 §3.5 厦门商场综合体个例分析 35 §3.6 项目的产品分析 43 §3.7 目标客户群分析 44 §3.8 目标价格定位 45 第四章 项目场址条件 47 §4.1 项目位置 47 §4.2 场址条件分析 47 第五章 项目建设方案 50 第六章 环境保护与消防安全 54 §6.1 项目主要污染源与环境保护措施 54 §6.2 消防安全 54 第七章 项目组织管理和人员培训 56 第八章 项目实施进度安排 58 第九章 投资估算与资金筹措 59 §9.1 项目总投资估算 59 §9.2 项目资金来源与筹措表 60 第十章 销售部分的财务预测及评价 62 §10.1 成本费用和收入估算 62 §10.2 财务评价 66 第十一章 风险分析 68 第十二章 可行性研究结论与建议 69  第一章 项目总论 项目名称 海峡明珠广场 二、项目建设单位 厦门海峡明珠投资开发有限公司 三、项目拟建地区、地点 福建省厦门市厦门岛东部，国际会展中心地段，厦门观音山CBD国际商务营运中心区内。西临五号路、塔埔居住置小区，东接规划六号路、环岛路，南临观音山北路、观音山国际商务营运中心。自然景观优美丰富，周边交通便利，市政配套设施到位。建设场地面积22724.56㎡，南北方向最长处约200米，东西方向最宽处约为134米，场地西高东低，约有5米高差，场地内建设条件良好。其地理位置，如下： 图1 四、项目建设规模及内容 海峡明珠广场总用地面积为22724.56 m2，总建筑面积199107.030m2，其中地上建筑面积102260.00 m2，地下建筑面积为m2。建筑功能为：办公和商业办公面积93,745.67 m2，商业面积：35686.43 m2。地面一至五十层，地下五层。建筑高度控制：建筑高度229.8 m。32.26%。 五、项目总投资、建设期及运营时间 项目总投资约136,505万元，建设期从2012年1月至2015年12月，2015年12月底交房。2015年1月开盘，2016年12月底楼盘全部销售完。 编制依据 厦门市土地房屋权证，（厦地房证第）； 建设用地规划许可证，（地字第35023201007115号）； 建设工程规划许可证（建字第350203201007163号）； 建设工程设计方案批复通知书（建方字第350203201007062号）； 厦门市国有土地使用权有偿出让合同（【2006】厦地合字（挂）05号）； 厦门市人民政府关于2006G07地块土地使用权挂牌出让方案的批复（厦府【2006】63号）； 7. 类似工程案例资料； 七、研究结论与建议 该项目具有较好的经济效益和社会效益（见表1），能够有效推动周边产业的发展，项目的建设具有较好的可行性。 表1 项目销售部分主要财务评价结果指标汇总表 单位：万元 指标名称 评价结果 项目总投资（万元） 136,505 总营业收入（万元） 233,922 利润总额（万元） 64,271 税后利润（万元） 48,204 税后全部投资净现值FNPV（万元）(IRR=8.00%) 10,733 税后全部投资内部收益率FIRR 11.48% 税后投资回收期 5.22 第二章 项目背景和发展概况 §2.1 项目提出的背景 会展城市 宜居宜游 厦门是国际型海港风景城市，属亚热带气候。厦门集国际花园城市、联合国人居奖、全国文明城市等众多荣誉于一身，是海西与世界交流的第一平台，国际会议、展览的理想天地，每年成功举办各种大型、国际级会议展览活动，进行的各类展会规模越来越大、产品越来越丰富，展览型城市发展初具规模。 交通便利 四通八达 厦门交通便利，已形成海陆空一体化的综合交通运输体系。2010年4月，随着翔安隧道的建成通车，厦门本岛的出岛通道已达五条。规划建设的翔安机场规划吞吐量为3000—6000万人次，将成为区域性枢