瑞天广场商业定位与执行报告讲义.pptVIP

引导市场 锁定项目主力商家，次主力商家（连锁品牌大商家），通过成交推广展示从而带动促进吸引大量小商家及特色商家的进驻。 培育市场 招商入市降低门槛，租金、免租期等政策都给予足够让步，促使更多商家快速选择，从而保障项目按时顺利开业。 煽动市场 通过与某大型商家签定进驻意向协议利用这个意向进行宣传推广，既树立品牌，又刺激其他的散户的入驻欲望。 招商执行 营销推广 时间节点 招商策略 物业建议 招商政策 相关业态装修期建议 项目初期，为了吸引目标商家入驻，我司建议对各商铺提供不同程度的装修期，便于顺利的引入品牌，稳定经营，进而推动项目整体价值。 具体如下： 主/次力店(超市、电影院、电玩、KTV）：3-5个月 运动休闲折扣店、运动场馆、临街品牌店、餐饮：2个月 潮流前线：1个月 以上各业态装修期期可以根据实际租赁面积等情况具体调节。 招商执行 营销推广 时间节点 招商策略 物业建议 招商政策 相关业态免租期建议 为了使瑞天新城项目顺利在3年内形成商业氛围，达到预期租金，我司建议根据不同商户租赁面积与品牌档次，制定不同的免租政策，具体如下： 免租参考 免租月数 扶持性 免租 面积 ≤50 51-200 201-500 501-1000 ≥1000 2个月 3个月 4个月 5个月 6个月 品牌 无品牌 一般品牌 知名品牌 无 1个月 2个月 根据商户租赁面积和品牌档次所制定出的扶持性免租政策可以相加，但建议不要一次性释放所有免租期，可以通过3年培育期逐步释放。 季节性 免租 寒暑假 3个月 从稳定经营出发，我司建议项目开业前1-3年中每年的3个月寒暑假给予季节性免租或折扣。 备注：从瑞天新城项目整体开业之日起开始计算免租期。 招商执行 营销推广 时间节点 招商策略 物业建议 招商政策 物业管理费 建议物业管理费10元/平方/月，主力店与次主力店租金含物业管理费； 租金、押金、物业管理费等支付方式 押金为两个月标准租金，租金与物业管理费需提前支付3个月的费用。 合同年限 1、主力店 超市、电影院：10-15年 电玩、KTV、运动场馆：8-10年 网吧、桌球、餐饮（品牌）：6-8年 2、普通商铺：（具体情况视反租年限而定） 沿街品牌店：3-5年 潮流前线：首次签约2年，之后逐年签 租金递增 临街品牌商铺递增为：前三年5%/年， 4-7年8% /年，8年以后10%/年 2. 主力店递增为：5%-8%/3年 3. 次主力店递增为：5%-8%/2年 4. 潮流前线根据具体经营情况调整租金 招商执行 营销推广 时间节点 招商策略 物业建议 招商政策 招商策略 1、合理的招商节奏： 通过利用各个业态、各个品牌之间相互带动作用，分阶段定向招商，使项目招商更有针对性，同时做到租金 收益最大化。 2、设定与品牌属性（面积，知名度）绑定的优惠政策：为了促进商户积极进驻，不同品牌商户，给予不同政 策优惠（主要体现在免租期），招商优惠政策将逐步释放。 3、招商政策根据进度与反馈及时调整：根据不同的招商阶段，适时对商务条件作出合理的调整，以保证项目 招商的时效性。 招商第一阶段 主力店超市、电影院 招商第二阶段 次主力店电玩、KTV、桌球、餐饮及临街品牌店等 招商第三阶段 流行前线及一楼内铺 招商执行 营销推广 时间节点 物业建议 招商政策 招商策略 楼层 返租铺数 建筑面积 销售总价 平均售价 返租6% 返租7% 返租8% 租金建议 -1F - - - - - - 25 1F 70 2F 35 3F - - - - - - 25 4F - - - - - - 15 3年平均返租租金： 备注： 三年返租分别为：6%、7%、8%，为便于计算将平均返租视为7%； 平均返租租金=销售总额÷返租面积×7%÷12 租金测算表 为了尽快形成一定的商业氛围，短期能快速开业。我司建议通过阶梯租金引导吸引商户，具体如下： 商户第一年租金为标准租金的60%，第二年租金为标准租金的80%，第三年租金为标准租金的100%；标准租金应根据市场及业主投资长期收益为原则制定。 招商执行 营销推广 时间节点 物业建议 招商政策 招商策略 商业地产销售操作模式 目前商业地产有四种操作策略，根据不同的商业项目，以及不同操作策略，所引进的业态及长期经营效果也各不相同。 纯 销 售 带租约销售 短期返租销售 长期返租销售 一般为三年返租 一般为十年返租 招商执行 营销推广 时间节点 物业建议 招商政策 招商策略 直接销售 优势： 发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返租补贴与相关税费； 将商业经营压力转移至中小业主，由其分担经营压力； 发展商省事、麻烦少、没有负担。 劣势： 产权分散，引进主力