某镇杨柳商业街项目建设投资可行性研究报告.doc

第一章 总 论 1.1 项目名称及承办单位 1.1.1 项目名称：孙疃镇杨柳商业街项目 1.1.2 承办单位：安徽省房产综合集团公司濉溪公司 1.1.3 项目拟建地点：杨柳村东 1.1.3项目负责人：孙淑华 1.2 依据与范围 1.2.1 依据 a.《农村商贸城建设与管理指南》农市发[2004]10号 b.《淮北市濉溪县总体规划》 c.《淮北市濉溪县国民经济和社会发展“十二五”规划》（草） d.农产品商贸市场发展规划 e.项目可研报告委托书 f.建设单位提供的基础资料 g.相关法律、法规、政策、标准 1.2.2 研究范围 本可研报告的研究工作范围包括：论述项目提出的背景，分析项目建设的必要性和紧迫性，并对农产品市场未来发展的需求进行分析，根据农产品市场需求和建设条件拟定建设规模，根据淮北市濉溪县总体规划和项目特点选择场址，拟定工程技术方案、节能、环境保护、消防、劳动保护与安全防护，企业组织与劳动定员等方案，估算项目总投资，评价项目的财务效益，并进行国民经济评价及风险分析。 1.3 市场发展前景与服务范围 淮北市濉溪县位于安徽省北部，苏鲁豫皖四省交界，按照国家主体功能区划分，属于黄淮海农产品主产区。在安徽省加快皖北地区经济发展的过程中，在加快东部产业转移的过程中，濉溪位居淮北平原腹地，承东启西、连接南北，物流枢纽，承接东部产业转移的前沿，将面临巨大的商机、巨大的人流、物流、信息流，成为淮海经济圈核心地区，因此孙疃镇杨柳商业街项目的建设具有良好的发展前景。 商业街服务范围：拟辐射整个濉溪乃至黄淮海经济圈，与国内外大中型农产品商贸城形成销售网络，是一个集交易集散中心、价格形成中心、信息传播中心、冷链物流中心为一体的现代化商贸市场，且具有理货、生产基地、储藏、加工、配送、结算、科学管理和配套服务的现代化商贸城和物流基地。 1.4项目概况 1.4.1建设规模与建设内容 项目总占地33350m2，（50亩）。商铺建筑面积25000m2，2层，框架结构；街道115m×20m;下水道1000m；路灯等。容积率≤1.2，建筑密度≤40%，绿地率≥20%。商贸城交易额预计达到2亿元。 1.4.2 选址 该工程选址位于杨柳村东侧，用地呈矩形状，面积为33350平方米。周边基础设施较完善，商业和交通便利，各种配套较齐全、方便，具有极其优越的区位优势。 1.4.3 项目总投资 项目总投资为4200万元，其中固定资产投资3850万元，铺底流动资金3500万元。 1.4.4 项目实施进度计划 根据建设规模和资金筹措方案，本项目计划在3个月内建成。 1.4.5 主要技术经济指标 序号 指 标 单位 数 量 备 注 1 年交易量 亿元 5 2 总建筑面积 M2 25000 3 项目投资 万元 4200 3.1 固定资产投资 万元 3850 3.2 铺底流动资金 万元 350 4 劳动定员 人 200 5 全年经营天数 天 360 7 年均总成本 万元 2276 10 年经营收入 万元 4066 11 年均利润总额 万元 1316 12 年税金额 万元 467 13 投资利税率 % 32 14 投资利润率 % 21 15 全部投资回收期 年 5.8 含建设期 16 盈亏平衡点 % 42.79 营业能力利用率 第二章 项目背景和发展概况 1.1 项目提出的背景 1.1.1 宏观背景 （1）随着农产品生产及加工得到长足发展，农产品流通已成为人民安居、社会稳定及经济发展的重要产业。中共中央国务院发布文件《中共中央、国务院关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见》（中发[2005]1号）对搞好集贸市场和商贸城的建设、农产品流通及现代物流等方面作出了积极的指示，农产品的拍卖、网上交易等新型流通方式开始被明确提出，农产品仓储设施的建设也有了各种优惠政策。 连续多年的中央1号文件，明确指出：在继续搞好集贸市场和商贸城建设的同时，注重发挥期货市场的引导作用，鼓励发展现代物流、连锁经营、电子商务等新型业态和流通方式。改造现有农产品商贸城，发展经纪人代理、农产品拍卖、网上交易等方式，增强交易功能。加快建设以冷藏和低温仓储运输为主的农产品冷链系统。加强农业信息化建设。加强对农业的服务。各地要加快开通整车运输鲜活农产品的绿色通道，抓紧落实降低或免交车辆通行费的有关规定，并尽快实现省际互通。积极推进农业标准化。要加强农产品检验检测基础设施建设，提高进出境检验检疫装备和检测技术水平，增强防范和处理外来有害生物入侵的能力。加强农产品质量安全工作，实施农产品认证认可，禁止生产、销售和使用高毒、高残留农药，加快农产品质量安全立法。近几年来，国家及各地方人民政府先后出台了一系列