四铺乡商贸新城项目建设投资可行性研究报告.doc

第一章 总 论 一、 项目基本情况 （一）项目基本情况 1、项目名称：濉溪县四铺乡商贸新城项目 2、项目法人：濉溪县四铺乡人民政府 3、法人代表： 4、建设性质：新 建 5、建设地点：四铺乡 6、建设内容：建设功能齐全高档商住式建材、农贸商贸城，总占地面积90亩。建设600套商住房，砖混结构，二至三层。安排约1500人入住，总建筑面积5万平方米，同时建设绿地广场600平方米和2个公厕，美化亮化1个广场，供暖排水功能及其他。 7、项目投资：项目总投资6000万元,所需资金由项目建设单位自筹。 8、项目编制依据： （1）国家及安徽省有关定额指标和建设标准； （2）濉溪县“十二五”发展规划； （3）淮北市、濉溪县城乡一体化建设纲要； （4）四铺乡2011年城乡一体化项目建设方案 （5）濉溪县城市建设发展规划 （6）项目单位提供的其他资料和数据。 （7）承办单位编制可行性研究报告的委托书 （8）国务院和中央九部委关于整顿、规范市场秩序、专项整治建材市场的通知 （9）中国建材工业协会在中国建材工业经济研究会在全国范围内开展“创建全国星级建材市场”的活动精神 （10）安徽省、淮北市《关于加快发展三产服务业的决定》 （11）《关于积极发展现代农业扎实推进社会主义新农村建设的若干意见》2007年 中央1号文件 （12）国务院关于扩大内需，建设农村专业批发市场的若干意见 9、编制原则： （1）依据《濉溪县建设规划》，结合濉溪县的客观实际，以能充分体现项目“统一规划，分期建设”的原则。 （2）建设以“高起点、高标准、规范化”的原则，点线面结合，参与构筑濉溪县的城市基础设施框架，创造濉溪县的新形象，新面貌。 （3）根据规划要求，本着科学、实用的原则，充分考虑城市现有和规划建设的基础设施，加强项目建设与城市总体规划的衔接，使两者有机结合，优势互补，协调发展。 （4）合理有效使用濉溪县的土地资源。 （5）坚持软件建设与硬件建设同步推进，协调发展。以服务为宗旨，重视管理队伍建设，广开科技信息渠道，体现高效精干的原则。重视人才培养和人才引进，提高企业管理队伍的整体素质和整体水平。 （6）以改革的精神，开放的姿态，求实的态度，严格执行国家有关基本建设的法规和管理规定，提高项目的运作效率，增强企业的竞争活力。 （二）项目建设背景 1、项目提出 四铺乡隶属于安徽省淮北市濉溪县，位于濉溪县境中部，东临宿州市，全乡总面积201平方公里，耕地面积16.4万亩，据当地政府官方网站资料显示该乡辖20个村委会，193个自然庄总人口9.1万余人。境内拥有丰富的煤炭、铜铁矿石等矿产资源，建有现代化煤矿两座、铁矿四座、荣亚粉业、08食品等一批现代化的农产品加工厂，2006年乡财政收入800余万元，农民人均纯收入达2893元。东距京沪铁路12公里、合徐高速公路10公里，省道303公路、正在规划的泗许高速公路穿境而过，交通运输十分便利。 　 该镇农业基础设施配套齐全。开挖大沟3条，中小沟14条，新打机井80眼，新增有效灌溉面积2万亩，除涝面积2.3万亩。植树30万棵。并实现村村通晴雨路。 小城镇建设步伐不断加快。两年来群众自筹资金500万元，拆迁房屋6000平方米，新增商品房面积5000平方米；新开辟集贸市场4000平方米安装程控电话500多门。转移农村劳动力500多人，引导人口、信息、物流向小城镇集中。 在今后的发展中，将依托矿区优势，加快产业发展，并根据自身优势发展饮食、养殖、运输、建筑、搬运等产业，最大限度地为居民提供就业机会，增加农民收入，为居民在集中区里住得下、留得住，生活得好奠定经济基础，全力打造居民集中区建设样板，逐步改善生态环境，提高群众生活质量，把居民区建设成为一个淮北地区的现代乡村社区。 第二章 房产市场分析与营销战略 一、当前房产市场现状 进入2006年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制层革的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势。主要表现在： 1、商品房开发投资稳步回升。2006年房地产业超速发展，2007年下半年受宏观调控影响，商品房投资逐步增加，2007年，全县国民生产总值增长的16.8%中，房地产开发的贡献率达到2.5个百分点以上。 2、在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。 3、住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民房，成为启动房地产市场的一大亮点。 4、房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。房地产二、三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋置换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的一个热点。 5、2008年下半年以来，受到全球金融危机