长沙某住宅项目营销策略方案讲解.ppt

产品定位 个性复式，何止时尚！ 营销策略及渠道 营销策略 多渠道营销：线上线下覆盖 情感营销：进入小区举办活动 老客户营销：带新客户给优惠 根据2012年渠道效果分析以及未来购房主体偏年轻化（80.90后为主），网络广告的效用将越来越大，所以建议本项目以”网络广告“为主要投放阵地 投放媒体：搜房网、新浪乐居 投放版面：首页通栏+新闻软文炒作 投放时间：2013年3月——5月（3个月） 投放主题： 做自己的“复二代”，90㎡个性复式，全城热销中！ 43经典小户，80-90㎡平层现房，即买即住，何止时尚！ 推广渠道 网络推广 投放时间 投放数量 投放主题 3月—5月 每周20万条，3个月约240万条 做自己的复二代，90㎡城央复式小户，全城热销中！ 43经典小户，80-90㎡平层现房，即买即住，全城争藏！ 1、每周四、五、六发送。每周约20万条； 2、发送时间：上午9:30-10:30；下午：2:30—3:30 3、发送单位调整：每周3家短信公司，每家发一天（10万条） 4、发送人群：立足区域，以周边人群为主，逐步向其它区域覆盖 5、短信公司工作人员必须在案场发送短信，驻场监控短信效果。随机抽取1000组电话号码由案场置业顾问电话回访抽查。 短信推广 推广渠道 针对目标人群中企事业人群有一定占比的特点，在企事业单位办公楼宇投放传媒广告电梯箱,通过目标客户群聚集的每日必达区域覆盖，无死角传达项目信息 投放地点：五一路、芙蓉路、韶山路、万家丽路沿线写字楼、高档住宅社区 投放时间：2012年3月——4月（2个月） 投放主题： 做自己的“复二代”，90㎡个性复式，全城热销中！ 43经典小户，80-90㎡平层现房，即买即住，何止时尚！ 电梯框架推广 推广渠道 通过前期大力推广，项目在周边区域应该树立了较高的知名度，第二阶段推广，建议扩大项目的辐射范围，增加客户区域来源（如：天心、芙蓉区等） 投放地点：五一路、车站路、韶山路公交车线路（暂考虑101路、314路2路） 投放时间：2012年7月——8月（2个月） 投放主题： 楼王压轴，收官巨献！ 80-120㎡城央绝版楼王产品，7月全城盛放。 公交车身推广 推广渠道 报纸广告的新鲜期仅1周左右，非密集式投放对引爆眼球、吸引客户最大程度关注并无实质意义，因此在本项目只在重大营销节点投放；同时以软文和新闻同步炒作。 媒体选择：潇湘晨报（1/4头版低通），夹报（2次，每次2万份） 投放时间：项目1#栋蓄客、开盘前一周投放 投放主题： 做自己的“复二代”，90㎡个性复式，全城热销中！ 43经典小户，80-90㎡平层现房，即买即住，何止时尚！ 报纸广告推广 推广渠道 派单时间：2012年3月—5月 1、竞品拦截：在“芒果天地”、新城新世界、“英郡年华”等竞争楼盘，安排2名派单员全天候拦截客户； 2、社区派单：周末（周六、周日）在项目附近社区（树木岭社区、白云社区、狮子山社区、星新小区）等，组织10名左右派单员进行扫楼插单； 3、市区派单：周末（周六、日）在市区人流集中地方（东塘、侯家塘、火车站）等区域，安排20名左右派单员在商超、广场、公交站点、写字楼门口进行举牌派单 备注：后续提供具体派单执行计划和奖励监控方案 全方位、持续性的行销派单 本项目客户基本以区域周边为主，从有效性、性价比的角度来讲，全方位、持续性的组织大学生进行派单行销，无疑是最有效的方法，所以建议本项目加大力度进行行销派单； 推广渠道 位置：3#楼顶、1#栋楼体（主要面向车站路、劳动路） 数量：2块 形式：巨幅喷绘（10*8米） 内容：产品信息、认筹信息、开盘信息等 图片示意 现场包装—楼体巨幅广告 推广渠道 目的：组建社区巡展队伍，以播放电影为噱头，进入社区巡展，配合行销派单； 时间——3-5月（每月举办2次，预计6次） 地点：树木岭社区、白云社区、狮子山社区、新星小区等 派单配合——周一至周四，在各社区入口悬挂横幅、展板等告知放映信息，并组织行销队伍在社区进行派单、插单；周五晚上播放电影 线下活动：社区电影巡展 推广渠道 亲友置业计划（启动老带新活动） 根据2012年成交客户分析，其中”友介“占很大比例，同时本项目老带新还有很大挖掘空间，可为项目解决不少客户来源。 1、老客户奖励： 老客户带来新客户随着所带人数的累加，所获得的奖励也逐步升高； 老带新客户成交：第一套，老客户奖励1年物业管理费，第二套，奖励1.5年管理费，第三套，奖励2年物业管理费，依次累加。！ 老客户认定：项目前期成交客户（包含其直系亲属） 新客户认定：第一次来现场看房，同时需老客户陪同 所有“老带新”成交“新客户”可获得在总房款1%的优惠。 2、新客户奖励 推广渠道 具体媒体 广告形式 频次/周期/数量 费用 线上推广 网络 0731 网页 2个月