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民法实例解析课案例3：中房公司与嘉乐公司房屋租赁合同纠纷仲裁案申请人：常州中房实业股份有限公司被申请人：常州市嘉乐商贸有限公司2004年8月11日，常州仲裁会受理了申请人常州中房实业股份有限公司与被申请人常州市嘉乐商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案。一. 基本案情申请人述称：申请人与被申请人于2000年8月9日订立“租赁合同”，合同约定，被申请人将嘉乐广场地上1-4层约43000平方米的建筑面积出租给申请人经营市场，租赁期限为十八年。根据所承租的面积，申请人同意支付的房屋租金为：第一年至第三年每年333万元，第四年至第十八年每年1333万元。同时，根据43000平方米面积的实际经营需要，申请人同意支付给被申请人投资款3000万元，用于房屋装修等。2000年12月26日，双方又订立了《租赁房屋交付使用协议书》，另行增加了租赁面积1600平方米。连同租赁合同约定的面积，合计为44600平方米。今年六月，被申请人在《常州日报》登出公告称，要公开拍卖嘉乐广场—2至4层房地产，作为房屋竞买人之一，申请人向拍卖公司购买了拍卖文件，经研究拍卖文件后发现，被申请人实际出租给申请人的房屋只有41600平方米，比合同约定的44600平方米短少整整3000平方米，约占租赁合同约定面积的6.73%。申请人认为被申请人虚构房屋面积为43000平方米的事实，并在虚构面积的基础上与申请人协商房屋租金和投资款；在领取房屋所有权证后，又故意隐瞒事实，不及时告知申请人所承租房屋的实际面积，给申请人造成巨大的经济损失。因此，被申请人的行为已构成欺诈，故向本会提出仲裁申请，请求仲裁庭依法根据实际面积相应变更合同中的租金条款并赔偿申请人因此而造成的损失及返还有关财产（如多支付的租金、投资款、利息、违约金等）。被申请人辩称：一.《租赁合同》中约定的租赁物建筑面积是被申请人按照当时的面积测量规范测算出的面积约数，被申请人不存在、且根本也没有必要虚构面积。申请人与被申请人2000年8月9日签订的《租赁合同》第二条约定“租赁物的范围为甲方开发建设的嘉乐广场地上1-4层（不含小河沿菜市场地上一层及银行部分，下同）部分（见附图），建筑面积约4.3万平方米”。从上述条款可以看出，合同双方对租赁物范围的约定相当明确，即“租赁物的范围为甲方开发建设的嘉乐广场地上1-4层（不含小河沿菜市场地上一层及银行部分，下同）部分”，并辅以图纸说明；但对租赁物面积的表述只是一个约数，即“建筑面积约4.3万平方米”。被申请人认为上述事实清楚反映出两上关键问题：（1）、申请人与被申请人订立《租赁合同》时是通过准确、具体地规划出租范围来确定租赁物，而不是以精确的面积来确定租赁物。（2）、《租赁合同》订立时，嘉乐广场还处于未竣工阶段，尚未到达可以领取房屋产权证这一步，因此也不可能由权威部门来准确测定租赁房屋的建筑面积。《租赁合同》中的“约4.3万平方米”面积表述仅仅是对出租范围所涉面积所作的一个大概说明，是被申请人根据租赁物范围作出测算并经申请人认可后确定的结果。因为考虑到这个数字并非权威部门测量得出，且租金之确定并非依赖面积，所以特意在建筑面积“4.3万平方米”之前用了一个“约”字，使之以约数形式出现，以避免该出租面积与权威部门实测面积可能出现差异这一情况。《租赁合同》中“建筑面积约4.3万平方米”虽然以约数表述，但却并不代表这个数字是被申请人任意想象、凭空炮制出来的，事实上“约4.3万平方米”是被申请人以实际租赁范围的图纸对照当时面积测量规范测算得出的结果。至于申请人所提到的嘉乐广场1-4层的产权证面积是2002年根据GB/T17986.1-2000《房屋测量规范》（即国际测量规范）测量出来的，测量规范的不同从而导致了产权证面积与《租赁合同》约定的面积约数有差异。被申请人认为：合同面积与产权证面积的差异主要由于测量规范的不同所引起，根本不是因为被申请人“虚构房屋面积”的行为而引起的。二.《租赁合同》中的租金和投资款依据实际租赁范围确定，而不是根据租赁面积测算得出。申请人认为被申请人“在虚构面积的基础上与申请人协商房屋租金和投资款”实属无稽之谈。如果如申请人所说被申请人“故意隐瞒事实，不及时告知申请人所承租房屋的实际面积”的话，那么被申请人绝对不可能通过任何方式公开嘉乐广场1-4层的面积。公开嘉乐广场1-4层的面积，恰恰表明了被申请人根本无意对申请人隐瞒租金以及投资款的计算并没有直接关系，所以被申请人也完全没有必要对申请人隐瞒租赁面积。二. 查明事实仲裁庭已查明的案件事实：被申请人开发的嘉乐广场项目于1995年5月25日取得商品预售许可证；租赁合同订立于2000年8月9日；房地产在订立租赁合同时属尚未竣工；嘉乐广场于2002年11月5日至2003年4月7日期间取得房地产所有权证，相关测绘报告中载明嘉乐广