不动产预售及其内置违约权和弃建权.pptVIP

GCREC Conference 2009 * GCREC Conference 2009 * GCREC Conference 2009 * 陈淑娴 (纽约市立大学巴鲁克分校) 王　诃 (纽约市立大学巴鲁克分校) 杨 靖 (加利福尼亚州立大学富乐敦分校) 不动产预售背景介绍 竣工(或开工)前销售 分期付款 内置双重互冲期权: 买方违约权，开发方弃建权 盛行于亚洲，渐盛于美加 研究文献 视不动产预售为期货交易: Chang and Ward (1993), Wang, et al (2000), Hua, Chang and Hsieh (2001), Wong, et al (2006), Edelstein, Liu and Wu (2008) 视不动产预售为期权交易 (主要围绕买方违约权) Lai, Wang and Zhou (2004), Chan, Fang and Yang (2008), Buttimer, Clark and Ott (2008) 本文贡献 首次专门研究开发商放弃建造已预售的不动产项目的权利，及相关的建筑成本风险。 揭示“赶末班车”并非在旺市购买预售房产的一个合理动机，因为那种认为预售市场比现货市场增值快的观点只是一种幻觉。 本理论模型的主要特征 一个开发商和一个买家交易于一项房产 现货价 , 建筑成本 现货价和建筑成本未知直到 t=1 双步建造，首步始于 t=0, 次步始于t=1 零利率 四项主要决策 t=0 时: 开发商决定销售方式，预售或现售；若选择预售，则还需决定预售价格。 t=0 时: 买方选择从预售市场还是现货市场购入不动产；若选择预售，则立即付给开发商定金。 t=1 时: 开发商决定是否放弃所建的项目（即停建）。 t=1 时: 若已接受预售合同，买方决定是否按约偿付剩余价款。 决策流程 信息流和现金流 t=1 时: 买方之是否违约的决定 现货价转折点 预售: 现售: 建筑成本转折点之二 建筑成本转折点之一 t=1 时: 开发商之是否停建的决定 预售价的约束条件 t=0 时: 买方之购买途径的决定 t=0 时: 开发商之销售方式及定价的决定 理论 2 (均衡点结果) 在均衡点, 无买方违约风险时的最优预售合同价为 最优预售合同价比现货价的期望值小，即 ? 买方购买成本的期望值在任何情况下都相同，即， 理论 3 （预售价格的变量分析) 最佳预售价随建筑成本期望值，建筑成本风险 或定金比例的增加而减少，而现货-预售的价差随这些变量的增加而增加。最佳预售价还随现货价的增加而增加。 ? 结论 当建筑成本变动很大时，购买预售之不动产者应降低定金比例，以减化开发商的弃建风险。 开发商的弃建权被定价于预售价内，致使预售价在不考虑买方违约权时应小于现货价。 “赶末班车”未必是在旺市购买预售房产的一个合理动机，因为那种认为预售市场比现货市场增值快的观点只是一种幻觉。 本课题可能的延伸研究方向 多个买家和多个开发商。 买方违约权不容忽视的淡季。 生产成本和交易资产价格随机变化时的期货定价。 收入和成本随机变化时的多步项目的合同问题。 GCREC Conference 2009 * GCREC Conference 2009 * For studies treating a presale as a forward (future) contract, their main objectives are to address issues such as the pricing factors of a futures contract (Chang and Ward, 1993), the signaling effect of presale activities (Wang, Zhou, Chan and Chau, 2000), the impact of a presale market on the adjustment of housing supply (Hua, Chang and Hsieh, 2001), the relationship between presale price and future spot sale price (Wong, Yiu, Tse and Chau, 2006), and moral hazard problems that might result in defectiv