黑龙江省哈尔滨市房地产市场研报告黑龙江省哈尔滨市房地产市场调研报告黑龙江省哈尔滨市房地产市场调研报告黑龙江省哈尔滨市房地产市场调研报告.ppt

在考察黑龙江省哈尔滨城市发展状况、房地产市场现状、城市发展规划、投资政策的基础上，对位于哈尔滨市房地产市场进行研究，寻求投资机会，为XXX集团房地产项目选址决策提供参考！ 市场研究背景 房地产市场研究报告提纲 作业目的：判断项目的投资可行性； 作业时间：2010年9月1日-9月8日 作业部门：XXX集团北京公司产品研发部、成本管理部、营销策划部 作业提纲： 项目概况 市场分析 项目定位 规划设计 费用评估 财务评价 风险评估 结论建议 研究方式：实地考察 资料采集：政府公报、政府数据、政府年鉴、项目访谈、地产媒体/代理公司/地产企业/收储中心/规划部门/拆迁部门座谈 哈尔滨市GDP居第二位，仅次于沈阳。 哈尔滨市人口居第一位。 哈尔滨市人均GDP处于最后一位。 哈尔滨市人均可支配收入及人均可支配指出，仅高于长春，居于倒数第二位。 由于人口较多，哈尔滨市社会及城市消费品零售额均排第二位，仅次于沈阳。 第二章 市场分析 2.2.5 哈尔滨商品房市场情况—客群 信息来源：业内访谈 哈尔滨客群本地客居多，外地以黑龙江省外市、外县为主； 市区内多以自住型客户为主，有少量投资客；投资客多位于松北区、平房区、呼兰区、阿城区；； 2.3 哈市商品房市场情况—区域板块价格 第二章 市场分析 香坊南区版块：均价6000元/㎡ 东二环两侧版块：均价7-10000元/㎡ 哈西版块：均价7-9000元/㎡ 香坊东区版块：均价4-5000元/㎡ 松北呼兰版块：均价4-6000元/㎡ 香坊东区板块 香坊东区版块属上述几个版块中，城市开发程度最弱、供应量最少的区域。 区域内配套较其它各板块薄弱，因不属于城市“南拓、北跃、中兴、强县”的主要规划范围内，故区域交通、商业、公共设施等现状较差； 因火车及货运交通枢纽汇聚于此，同时公滨路及哈成路为大货车通往环城高速的主要干道，故区域内大型运货车辆较多，整体居住氛围不高； 区域内住宅新盘供应量极少，目前仅有少量08、09年建设的多层住宅，整体质量一般。区域内小产权房较多，二手房流动少； 区域内客群仍以当地居民为主，因供应量非常有限，故本区域内的购房需求强烈； 户型面积以50-70(使用面积）平小两居为主，价格基本在4000-5000之间； 政府规划正在拓宽建设哈成路、长江路、公滨路及香福路。目前仅有长江路正在建设 中，预计可在今年年底前通车；四条主要道路的拓宽与建设将会大幅拉动该区域内经济发展，但除长江路外，其它各主要干路的实际开工时间仍有待政府进一步推进。 2.3.1 哈市商品房市场情况—板块分析 第二章 市场分析 香坊南区板块 隶属城市“南拓”的整体发展趋势上。因哈市南部将建成亚州第二大的火车站，同时哈市地铁将南北贯穿，故香坊南区版块未来当属城市发展重点； 目前属城市改造的重点阶段，道路交通及区域配套正在逐步完善。07-09年期间开发的产品以多层或小高层，从2010年开始逐步过渡到板式高层产品，市场接受程度普遍提高； 因区域配套在不断完善过程中，现在已被哈市消费者逐渐认可。目前仍属价格洼地，未来仍具备较大的升值空间； 区域内虽然新房供应量较大，但仍然属于供不应求阶段；值得注意的是，该区域内二手房中介较少，说明区域内新房流动量不大，大部分购买客户均为第一居所，暂时未提升至居住改善层次。 2.3.2 哈市商品房市场情况—板块分析 第二章 市场分析 哈西版块 哈市主要商业及高端住宅主要依附松花江由东北向西南方向延伸发展，因东北方向地块有限，则城市次高端住宅开始逐步向西南方向外延； 以群力新区为主要代表区域。区域内新盘供应量、开工量巨大。但目前因为属于建设阶段，区域配套不完善，人口密度较低，故居住氛围不浓； 哈西版块的产品形态丰富，包括高板、小高层、多层等均有供应。从区域消化量来看，未来消化压力较大； 区域价格在6000-9000之间，均价在7500左右。 松北呼兰区板块 属城市新兴区域，地广人稀，生态环境好。区域内配套及商业氛围不浓厚。目前仍有远效区县感觉，有待进一步发展； 目前由松北呼兰区至哈尔滨市内，仅有两条跨江大桥可通过。上下班高峰时段拥堵明显。目前政府正在规划建设数条跨江大桥，未来可在3-5年内解决交通问题； 区域内产品形态丰富，包括多层、小高层及低密度联排独栋等。小户型面积以50—90平的小两居为主，联排及独栋面积在200-500平。因地域广阔，区域内可见超大规模型大盘，如470万建面的滨才城及800万建面的滨才新城等； 由于市政府已搬迁至松北区，同时松北呼兰区域内还有四十多所高校，未来投资潜力巨大； 市区内的价格基本在4000元左右，远郊项目的价格在3000元左右。 2.3.3 哈市商品房市场情况—板块分析 第二章 市场分析 东二环版块 该版块属于城市老城区，配套完善，教育资源优良，交通便捷