天津楼市数据大.docVIP

关于2004天津市场发展的几点思考 在这段时间，通过关系到市建委了解天津今年的工程开发信息，对天津全年的工程开发有了全面了解。通过和供热办的接触，了解到供热办的领导层已经发生了变化，原市供热办主任崔志强现已调任市政协办公厅副主任，现任为李锡九，此人是锐意进取的，对不使用钢制散热器的规定，已松动，现是市场行为，市供热办不干预各地产商的行为。今年的开工面积是天津历史上最大的一年，天津市与建设行、工行、农行签定协议共代款300个亿用于天津的开发建设。 天津房地产市场的总体市场分析： （一）新开工850万平方米，年度竣工950万平方米 　　根据我最近通过市建委获得的信息是：天津市2004年房地产项目新开工任务是850万平方米，制定的新开工指导计划为917万平方米；本年度房地产项目竣工任务是950万平方米，制定的竣工指导计划则为990万平方米。其中，第一、二季度是各项目集中开工的时期，计划开工面积达632万平方米；第三、四季度则为竣工的主要时期，计划竣工面积为631万平方米。 　　（二）24个项目占新开工面积的46％ 　　在2004年房地产项目新开工计划中，共涉及162个开发项目，开工面积在10万平方米以上的项目仅有24个，其计划开工总面积却达到421.8575万平方米，占全年新开工指导计划面积的46％。天津顺驰集团在2004年全年开发面积占24个开发项目总量的四分之一左右，外地进津开发企业的开发总面积仅为70余万平方米。 　　（三）108个项目开发面积小于5万平方米 　　值得关注的是，162个开发项目中，计划开发面积低于5万平方米的项目多达108个，其中不乏一些单位住宅项目和村民住宅楼项目。 尽管目前的住宅消费模式已经基本走向市场化，但从开发模式上看，与国外及香港相比，仍存在一定的差距，房地产开发业尚缺乏具有垄断地位的龙头企业，大量的资金、材料、市场仍分散在小而全的开发企业中，极易形成无序竞争，造成社会成本不必要的浪费。同时，小而全的开发企业受项目规模及投资额度的限制，也不容易在项目的规划设计和配套建设上投入过多的资金，难免影响项目最终的品质。 　　（四）5－10万平方米项目成为竣工面积主体 　　2004年天津市计划竣工的房地产项目共有212个，计划竣工面积在10万平方米以上的共26个、总计345.7309万平方米，占全年计划竣工量的34.94％；计划竣工面积在5万平方米以下的项目共150个、总计240.0265万平方米，占全年计划竣工量的24.26％。由以上数据可以再次印证，除个别企业外，天津房地产开发开发规模仍然偏小，5—10万平方米的项目成为竣工面积的主体。许多开工面积在30万平方米左右的项目，本年度仍处于施工状态，这势必会加剧对开发资金的需求，现金流的平稳均衡将成为对这类企业的最大考验。 天津可跟踪工程项目分析： 天津主要楼市板块主要集中有在四大板块： 南开及奥运板块： 自中国成功申办了2008年奥运会后，世界将目光投向了北京，而天津则更多地将目光投向了红旗南路。一个由奥运概念带来的新城市地产板块在这里崛起。该板块的核心区域为东至卫津河、南至外环线、西至华苑居住区、北至中环线。在2008年前这里将形成以体育馆为轴心的南中环高档项目聚集区。 此地的高档项目有： 阳光100国际新城：此项目位于南开区红旗南路。开发商：天津阳光100房地产开发有限公司，建筑设计方：澳大利亚DCM设计事务所。其总占地面积约670亩，总建筑面积约75万平方米。均价为5300元/平方米。市政管网集中供热，地埋管，设计为铜铝复合的暖气片，分三期开发，全部为板楼小高层，11层到顶。一期5万平方米2003年二月开工，三栋已封顶，今年8月入住。2004年4月二期二十万开工，明年三月入住。 时代奥城：此项目位于南开区红旗南路。开发商：天津融创奥城投资有限公司（其有三方组成：天津顺馳、天津报业、天津信托）。建筑设计方：加拿大设计事务所。 总建筑面积100万平方米，均价为：7500元/平方米。市政管网集中供热，地板采暖，分三期开发，全部为板楼高层，18层到顶。分三期开发，一期30万平方米，明年十月入住。现在一期到了三、四层。 五一阳光：此项目位于河西区黑牛城道和紫金山路交口。开发商：建筑设计方：其占地约4.62公顷，总建筑面积10万平方米。现在正在打地基。 天娇源：此项目位于南开区水上公园路西端。开发商：天津浩天房发产开发有限公司。建筑设计方：香港安业设计事务所。其总占地面积为12万平方米，总建筑面积为21万平方米。均价：5700元/平方米。市政管网集中供热，钢制柱型暖气片，全部为板楼，8层到28层到顶。分二期开发，一期10平方米已经封顶，二期11平方米到了三四层。 奥林匹克村：此项目位于南开区红旗路与凌宾路交口。总占地