项目全案大纲模终稿.docVIP

北京尚道置地全案提案模版 第一部分 宏观经济篇 一、中国经济的发展形势 1、分析三年内中国经济的发展形势； 2、解读房地产在经济中的地位及影响； 二、国家对房地产的态度 说明： 分析国家针对房地产的最新政策，明确国家政策提出目的以及将产生的影响； 2、分析当前政策下市场应对态度，营造市场气氛（积极入市、保守观望）； 3、为未来阶段性政策预判提供必要依据； 4、为项目立项提供环境基础； 5、风险规避的重要依据； 三、地方政策对市场的影响 说明： 1、分析当前政策下市场应对态度，营造区域市场气氛（积极入市、保守观望）； 2、为项目立项提供环境基础； 3、风险规避的重要依据； 四、总结： 1、根据政府对房地产的态度，判断项目可行性、入市时机及项目开发速度； 2、本地区市场与主流市场是否存在差异，是否会向主流市场意识靠拢，受影响程度； 第二部分 市场篇 一、城市概况： 1、城市人口数量、产业结构、民俗风情、历史发展； 2、经济发展水平，最近3—5年GDP指标； 3、城市人均收入水平，3—5年； 4、消费构成及各部分所占比例分析； 5、城市发展规划，城市各版块发展现状、各区域特色及未来规划趋势（经济中心、市中心、教育核心、商圈、高级住宅/富人区）； 6、项目所在区域状况； 1）区域经济状况及产业构成； 2）区域人口数量及人口成分； 总结： 通过对城市产业结构及城市规划、民俗风情、历史发展的研究，判断区域未来发展趋势，发现客群价值观的趋向和思想认识的喜好，从而为“新生事物”的接受程度提供必要依据； 2）通过对经济发展水平，GDP走势的分析，能够在大体上判断城市发展速度、城市发展阶段，为保证项目“适度超前”提供必要基础； 3）城市人均收入水平及消费构成，寻求市场挖掘潜力，为市场消费心理提供依据； 4）通过对城市规划及各区域功能的分析，可以为项目可行性、定位及卖点进行准确的判断； 5）通过对项目区域的研究，挖掘区域对项目发展带来的机会与挑战； 二、城市房地产市场状况 1、三年内城市土地供应量，区位、售价、出售时间及相关技术指标； 总结： 1）对未来房地产市场供应量做出判断； 2）分析土地出让对项目带来的压力； 2、市场总体供需量，售价、体量、总销量、月均销量、区位、高/中/低档代表楼盘（销量、均价、定位、诉求点） 3、项目区域内各项目售价、销量、均价、定位、诉求点； 4、周边竣工项目入住率、家庭结构； 总结：得出区域内市场的供应情况、销售情况、价格走势、定位诉求特点等指导性结论。 总结： 1、总体市场的供应情况、销售情况、价格走势、定位诉求等可以为项目提供指导性结论。 2、区域板块在城市发展中的地位，可以为项目档次及定位提供依据； 3、区域市场不足或市场竞争程度，可以为项目定位提供依据； 4、区域市场供需量及未来供需趋势，可以为项目立项提供数据基础； 三、市场客群分析： 1、对市场客群进行分类； 2、分析各类客群的不同生活习惯，思想意识及趋势； 3、了解不同客群对城市发展以及各区域认同度； 4、发掘各类人群的不同需求； 说明： 1）为项目定位提供依据； 2）为定位提供可借鉴性依据； 3）为项目保证“适度超前”提供基础； 4）为项目发展适应版块发展提供方向； 5）为项目找目标客群提供依据； 第三部分：项目本体研究篇 一、宗地情况概述： 1）项目地理位置； 2）项目经济技术指标：宗地面积、规划容积率、绿化率等等； 3）宗地现状：三通一平/七通一平；土质：沙土、泥土等； 4）宗地地价； 5）：周边配套及配套辐射范围：商业、交通（道路、桥梁、交通节点如：公交站点、火车站/汽车站/码头/飞机场等）、银行/金融、医院、景观； 二、项目SWOT分析： 1、优势Strengths 自然条件： 地段的特殊性、优越性： 周边的配套： 成本控制： 开发模式： …… 2、劣势Weaknesses 生活氛围： 片区形象： 景观资源： 片区文化资源： 项目规划等指标的局限： 交通条件： 噪音污染； …… 在优势和劣势里只列举了可能会成为优劣势的各方面，其实其中各方面都是可以互相转化的，视项目的具体情况加以归类。优劣势一般着重于项目的实体问题。 3、机会Opportunities 宏观经济情况：宏观经济指标均显示利好，对整体的房地产开发提供了良好的基础； 国家金融政策： 区域市场思维惯性及发展趋势研判； 项目所在区域地产市场、所在片区的大规划； 市场竞争环境，市场空白点： 区域环境、大势，如WTO，CEPA有项目发展，提升预留空间： 周边住宅项目现状/动态：拿地时间/地价、认购时间、开盘时间、销售周期、主流客户、销售阶段、口碑评估、周边产业结构 …… 4、威胁Threats 供给集中：同档次楼盘的推出量巨大，缺乏足够的市场需求做支撑。 相关片区同类产品