地铁对区域发展影响-上海为例讲述.ppt

Owned by ELD Owned by ELD Owned by ELD Owned by ELD Owned by ELD * 地铁是一种载客量大、快速准点、舒适安全、环保的轨道交通，为市民出行提供快速、稳定的交通工具 地铁建设 效益 沿线商业提升生活空间和便利度 地铁成为城市生活重要的组成部分，人们可以通过地铁站快速的到达城市的商业中心、办公地点以及居住地，同时地铁站也成为人们进行社交活动的场所。 改善城市投资环境 地铁的快速便捷使城市的距离越来越近，城市的规模也因此可以发展得越来越大。 为沿线土地带来增值 地铁的开通运营，带来了一种蕴含无限商机的“地铁经济”，从而带旺一个片区，增加物业升值空间。 * 地铁对于沿线物业的影响主要是来自交通的高效率和变输能力，以及人群的集中能力 地铁对房地产影响最直接的结果，除了促进市场格局的重整，还对住宅价值产生影响。 从地产市场格局来说，地铁不仅会加速沿线片区房地产市场的发展和成熟，还会加速片区价值的重组 中低档房地产密集的片区相对于高端房地产密集的片区升值空间会更大一些，而新开发区域也相对于老开发城区、在前景预期方面更胜一筹。 城市功能提升 交通时间缩短 居住环境改善 片区开发升温 居住郊区化 白领置业群增加 次级商务中心 城市功能强化 辐射范围扩大 集客能力增加 商业中心强化 沿线中小户升温 办公区域集中 城市中心区 城市边缘 地铁开通 辐射范围增加 居住群体扩大 支撑 支撑 地铁对房地产的价格影响机理 * 高速铁路站点对于周边发展的影响根据空间和时间的变化而呈现不同 第一影响区域——距离站点步行或者自行车距离5-10分钟，适合发展高等级功能，包括高级办公、商业以及居住，开发强度高；通常是地价最高、最先发展起来的区域;开发强度很高（very high) 第二影响区域——距离站点通过其他交通方式15分钟内可以到达（包括交通以及换乘时间），是上述高等级功能的备选区域同时适合布局可进行产业聚集（cluster)的相关功能；开发强度较高（high) 第三影响区域——距离站点通过其他交通方式需要15分钟以上的时间（包括交通以及换乘时间），取决于地段状况可以发展多种功能；开发强度取决于地块以及开发内容 资料来源：Schütz E, 1998, Stadtentwicklung durch Hochgeschwindigkeitsverkehr (Urban development by High-Speed Traffic) Heft 6, * 地铁对沿线住宅房地产增值的最大影响范围在市区一般为500m至1km，在郊区为2km至3km，依据城市的不同和区域不同，影响和辐射范围略有不同 对房地产价值的正向影响 可达性 到地铁站的距离 地铁站 噪音 对边缘地带 对中心地带 地铁对沿线住宅物业价值的影响曲线 在研究交通系统与资产价值的关系时，使用最为广泛、最为成熟的方法是Hedonic Price Model，即“特征价格模型”，该模型旨在建立商品隐含特征与其价值之间的函数关系。 地铁对沿线住宅房地产增值的最大影响范围在市区一般为500m至1km，在郊区为2km至3km，依据城市的不同和区域不同，影响和辐射范围略有不同。如果楼盘离地铁车站太近，则地铁所产生的噪音会使局部地段房价有所下降。 随着距离地铁交通站点半径的增加，项目价值呈递减趋势；如忽略地铁站而以地铁线为基准，物业价值会随着到地铁线距离的增加呈梯度递减趋势 * 上海地铁研究 * 地铁作为功能性的城市建设项目，不仅缓解了交通堵塞问题，还拉动了上海的经济增长 在20世纪90年代，上海市经济的快速增长在一定程度上得益于以“路沟桥”为主的城市基础设施投资以及由其带动的房地产投资拉动的。大批“路沟桥”基础设施建设项目为上海市近十年的经济增长作出了极大的贡献。 基础设施投资与城市GDP增长呈正相关关系 地铁明珠线二期工程能给上海GDP的增长产生拉动效应 上海基础设施投资增长与GDP增长比较 年份 固定资产投资总额（亿元） GDP（亿元） 固定资产投资对GDP总量的贡献作用 2001 1934.73 4950.84 2.65 年份 明珠线二期总投资 （5年建设期） 对GDP贡献作用 增加GDP 年均增加GDP 占上海2001年GDP的比重 2001 132.67亿 2.65 351亿 70亿 1.4% 以明珠线二期投资为例 以上海为例 * 地铁拉动了沿线区域房地产投资，并改变沿线土地的功能结构和产业构成，诱发消费和投资需求，对经济增长具有乘数效应 经济效益 以轨道交通明珠线二期工程为例，132.67亿元的投资将带动房地产投资828亿元，这将占到2001年度上海GDP总值的16％左右 产业效益 明珠线二期工程沿线