8 物业的管理.pptVIP

?案例1：保安打人物业被起诉 2002年5月10日晚10时，彭某驾车返回其位于海淀区玉海园小区的住处时，因停车费发票问题与玉海辉公司的保安在小区西门处发生争执。由于彭某出言不逊，该保安将她的头部打伤。事发后，彭某损失共计14938.99元。彭某起诉物业，要求赔偿经济损失。 点评：北京市一中院终审维持原判，物业公司赔偿11650.62元。市一中院认为，彭某在纠纷过程中出言不逊，对损害后果的发生也应该承担一定的责任。  案例2：自行车丢失能否拒交物业费 李某在小区内丢失三辆自行车后，拒绝交纳物业管理费，结果被物业公司告上法庭。2003年初，李某所在的小区物业公司催收2002年度的物业管理费。李某认为自己交纳的物业管理费中包含保安费，可小区保安并没有真正做到保证自己的财产安全。物业公司诉至法院，要求被告李某给付404元物业管理费。 物业公司称，保安只负责维护小区公共秩序和安全，定时开关小区大门，巡逻时发现火警、治安、交通事故及时处理，对可疑人员进行盘查。而丢失自行车是属于治安刑事案件，应由公安机关负责处理，与物业公司无关。因双方意见不一，李某拒绝交纳2002年度的物业管理费。物业公司无奈诉至法院，要求被告李某给付404元物业管理费。 点评：怀柔区法院判决李某全额交纳2002年度物业管理费404元。法院认为，物业公司收取的物业管理费中虽然包含每户每月4元保安费，但并不意味着住户丢失的财物都应由物业公司负责。物业公司的保安职责有一定的范围，盗窃分子的盗窃行为属于治安或刑事犯罪，应在公安机关破案后由行为人负责赔偿。在物业公司履行职责过程中没有明显过失的情况下，这一责任不应由物业公司承担。 物业 物业是指已经建成并投入使用的房屋及与之相配套的设施、设备和场地。 物业的构成 （1）建筑物本体 （2）附属设施 （3）公共设施 （4）建筑地块 （二）物业管理 《物业管理条例》第2条给出的定义为：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。” (一)常规性的公共服务 常规性公共服务面向全体业主和承租人，目的是保证物业的完好和正常使用，保证小区内住户的正常生活秩序，美化人们的生活环境， 1、住房建筑主体的管理 2、住房设备、设施的管理 3、小区卫生管理 4、绿化管理 5、治安管理 6、车辆道路管理 （二）针对性的专项服务 物业管理企业事先设立服务项目，将服务内容与质量、收费标准公布，当住户需要这种服务时，可自行选择。专项服务实质上是一种代理业务，为住户提供工作、生活的方便。 1、日常生活服务类：为住户收洗衣物，代购日常用品，清扫卫生，代购代订车船票、飞机票，接送小孩上学、入托，接送病人看病，代住户保管自行车与机动车及车辆的保养、清洗与维修等。 2、商业服务类：指物业管理企业为开展多种经营而提供的各种商业经营服务项目。如开办小型商场、饮食店、美发厅、修理店等；安装、维护和修理各种家用电器和生活用品等。 3、文化、教育、卫生、体育活动服务类：指各类相关设施的建立与管理，以及各种活动的开展。如：开办图书室、录像室、托儿所、幼儿园等，设立卫生站，提供出诊、打针、小孩疫苗接种、家庭病房服务，开办各种健身场所，举办小型体育活动和比赛等。 4、金融服务类：代办各种财产保险、人寿保险等业务，开办信用社等 5、经纪代理中介服务：指物业管理企业拓展的经纪、代理与中介服务工作。如请家教、请保姆、房屋交换、代理广告业务等。 （一）概念 物业管理费——是指物业管理单位接受物业产权人、使用人的委托，对城市住宅小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。 （二）物业管理费的确定 第六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。 第七条 物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。