9物业的管理基本概念与秩序维护基本常识2011-12-9二小时.pptVIP

①、什么是物业？ 是指已通过竣工验收的房屋等建筑物和与之相配套的附属物、附属建筑物及相关场地。 房地产、物业、不动产的区别：房地产是指可开发的土地定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 不动产是指依自然性质和法律规定不可移动的土地、土定定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或人力添附于土地并且不能分离的其它物，包括物质实体或依附于物质实体上的权益。 三者有联系，也有区别。房地产一词是一个宏观的概念，物业一词则是一个微观的概念。物业侧重于使用、服务、管理角度。不动产强调它的不移动性。 ②、什么是物业管理？ 是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 前期物业管理：在业主大会、业主委员会选聘物业管理企业之前，由开发建设单位选聘或委托的物业管理企业实施的物业管理活动称为前期物业管理。 ③、什么是业主？ 是指房屋所有权证载明或者其他法定文件确定的所有权人。 ④、什么是使用人？ 是指物业的承租人或其他实际使用物业的人。 ⑤、什么是专有部分？ 是指物业在构造上及利用上具有独立性，由业主自由使用、处分和收益的部分。 ⑥、什么是部分共有部分？ 是指由部分业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共用设施、设备及场地部分。 ⑦、什么是全体共用部分？ 是指由全体业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共用设施、设备及场地部分。 几种面积术语的区分： 套内面积：俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念 建筑面积：住宅的建筑面积是指建筑物外墙所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼道走道面积、其它公摊面积等。 公用面积：住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方面、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积总和。 几个房地产术语的区分： 建筑密度：是指居住区用地内各类建筑的基底面积与居住区用地的比率（％），它可以反映也一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 绿化率：是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。 绿地率：是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（％）。 容积率：是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。 3、物业管理的重要性： 是房地产开发的后续与完善，是促进房地产销售和品牌推广，是确保物业保值、增值，是推动房地产市场的发展和提升，是提高开发企业声誉的重要保障，是开发与管理中的重要环节，对项目的成功开发和经营管理起着至关重要作用。 物业管理是怎么产生的呢？ 物业管理起源于20世纪60年代，发源于英国，创使人叫希尔的女士。当时正值英国工业化大发展，大量农民进人城市，出现了房屋出租。为维护住用者的权利，需要一套行之有效的管理方法，于是出现了专业的物业管理。自那以后，物业管理传遍世界各地，并受到各国的普遍重视。目前美国、英国、中国香港等国家或地区的物业管理非常发达，受到政府、业主、住用者的欢迎，正处于蓬勃发展之中，方兴未艾。 我国物业管理的产生： 我国是80年代初开始有了物业管理的这个概念行业。物业管理的产业性质是：第三产业，是一种服务性行业。 1981年3月10日在深圳市成立了我国第一家涉外商品房管理公司。即深圳市物业管理的诞生。 1989年9月，全国在大庆召开的管理工作会议确定了“物业管理”这个概念。 1994年4月，建设部颁发了33号令文件，确立了物业管理行业。 1993年6月30日成立了首家物业管理协会——深圳市物业管理协会。 1981年深圳市物业管理公司的成立，标志着在大陆逐渐兴起。内地物业管理的发展借鉴了香港和深圳的物业管理经验。改革开放以来，深圳、青岛、大连等地先后引入国外和香港的经验，对住宅区和其他物业实施社会化、专业化、市场化的物业管理，取得了较好的效果。随着城镇住房制度改革的不断深入、住房产权多元化的格局的逐渐形成的住宅建设总量的持续增长，物业管理体制在全国范围内逐步推开。1994年以来，新建住宅小区基本实施了物业管理，更多的城市在整治改造的基础上，将旧住宅小区逐步纳入物业管理。 在各级政府的高度重视和大力推动下，物业管理行业得到快速发展。目前，物业管理领域不断扩展，管理覆盖面不断扩大，物业管理已形成了包括房屋及相关设施设备维修养护、治安防范、环境保洁、绿化养护、居民生活服务等众多服务内容在内的综合配套服务，成为我国经济、社会协调发展，志广大人民生活、工作息息相关的一个相对独立的新兴行业。 深圳市的物业管理的发展，从某种意义上说一定程度代表了我国物业管理发展的过程。在实际的物业管理中，物业管理取决