国内区域运营商进展模式.pptVIP

国内区域运营商发展模式 国内区域运营商发展模式归纳 区域运营商发展模式介绍（一）模式一：房地产开发介入型发展模式案例 松江新城：基于风貌控制型开发 区域运营商发展模式介绍（二） 模式二：物业经营介入型发展模式案例 徐家汇商城（集团）股份有限公司在土地运营过程中，直接进入招商对象企业中的管理环节，将土地运营商“错位经营”的理念落实到商业物业运营中 该模式使徐家汇商圈云集了8大商场和大批专业店的局面，在区域发展同时保证企业的长期收益 区域运营商发展模式介绍（三） 模式三：综合物业经营导向型发展模式案例 区域运营商发展模式介绍（四） 模式四：综合房产开发导向型发展模式案例 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 模式 运营 模式 房地产开发介入型 物业经营介入型 综合物业经营导向型 综合房产开发导向型 分类 风貌控制型 利润主导型 投资扶持型 经营管理型 驱动力 风貌控制/配合招商 技术与利润最大化 配合招商，后期盈利 统一思想管理，经营管理获利 土地运营商在向房地产开发业务转型发展到一定阶段后，其业务核心转向盈利型物业开发经营 土地运营商在物业经营的基础上向房地产开发业务扩张 核心问题 解决资金投入与招商的问题 项目开发过程中开发经验的积累 投资与回收风险 处理与招商对象的权责关系 特点 土地运营商为保持重点区域的风貌，将重点地块预留，以大型公建为主，保证未来开发 开发初期留位置与条件优等的地，到地块开发到成熟期土地价值增值后再开发，获得最大利润 在招商之初投资入股，树立招商的信心，并扶持企业；待园区经济发展良好，再获取收益 招商过程中与招商对象签订协议，保留一定经营管理权，有助于提高自身经营实力与保持长久获利能力 土地运营商房地产开发业务以商务、商业等盈利型物业为主，在充分积累开发经验与物业管理经验的基础上，将业务链向物业经营的方向延伸 土地运营商在招商初期介入区域内企业的运营中，获得可观利润；土地运营商通过对于区域内部预留土地的开发在开发技术上得到提高，并逐步进入区域外部房地产市场，实现项目的复制与企业的长远经营 典型代表 松江城建 联洋 集团 泰达 集团 徐家汇商城集团 北京金融街 陆家嘴集团 优势 较低的土地开发成本/较好地块条件 统一管理/有助于招商/长期收益 物业开发与运营的协调性/收益最大化/区域品牌树立 解决土地资源的瓶颈/项目复制/综合区域运营 劣势 转型中市场风险/土地资源的缺乏 管理经验缺乏/投资风险 模式难以复制/不易向外扩张/土地资源瓶颈 向房产开发与运营商角色转变的灵活性与技术 合作 自主开发或与房地产企业联合开发 与招商对象合资/控股/参股 技术方面的合作/合资经营/资本运作 资本运作/针对不同项目展开不同形式合作 评价 较为简单，区域内进行 管理技术瓶颈较难突破 区域运营商扩张的渠道之一，区域内部精品战略 全面区域运营，实现区域价值与企业价值统一 1 2 3 4 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 松江新城建设发展有限公司对松江新城西区包括英式风貌区在内的7.36平方公里开发建设 松江新城建设发展有限公司对大型商业、旅游设施方面保留足够的预留空间，以便于进行风貌控制 该模式对招商对象能够统一控制，但面临资金的压力 联洋社区：获取土地升值利润 上海联洋集团有限公司业务集中于浦东联洋新社区 公司预留出位置较好的16万平方米，在土地批租完毕后，成立子公司进行房地产开发 地价上涨使公司获得可观的收益，成为房地产开发的资金来源 由于房地产开发经验有限，业务转型面临市场压力 1 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 徐家汇商城集团：经营管理型物业运营 天津泰达集团：投资扶持型物业运营 泰达集团随着天津经济开发区的建立而产生 由于开发区建设初期前景尚不明朗，泰达集团向有意来此投资的外商注资或组成合资公司共担风险 该模式有助于招商工作的开展，并为区域开发树立品牌效应，并保证城市经营的长期收益 2 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client P