中国房地产底有没有问题.doc

中国房地产到底有没有问题？现有的调控政策是不是场“良药”？任志强在前段时间的微博里放话称：现在的调控政策都是错的，这一观点，连地产界业内人士都认为他过于绝对了。本次访谈中，他依然坚持这个观点，并给出详解。 管理哲学：于个人“宁当鸡头，不当凤尾”于公司：无论合不合资，都得控股 任志强有自己的管理哲学。“当年我到华远[简介 最新动态]时，提的首要条件就是‘宁当鸡头，不当凤尾’，你让我到华远来，就让我自己说了算。我在华远集团当副总的时候，不仅仅是集团副总，还是地产公司总经理，在地产公司还是我说了算。” 华远从1992年开始实行股份制，1994年和华润合资，1996年操作华润置地[简介 最新动态]上市，到2001年，又重新回到二次创业华远，可谓是转了一个圈，用华远人的说法是“十年画圆”。 “这十年给我的教训就是，无论合不合资，你都得控股。我要控股的目的主要是为了能按我对市场的判断做决策。比如，对中国市场的分析，我们比他们正确，但要他们说了算就没办法了。” “对于企业内部决策，实际上我是靠‘感性’。管理上靠的是企业文化。近几年，华远在扩大规模的过程当中，项目增加迅速，企业骨干有大把机会往上爬。如果企业没有扩张，就不会有这种机会。我对公司高管的主要评判标准是做事能力。有潜力的重点培训对象，我会专门把他送出去培训。比如组织六十多人的班读M BA，还派四个人去日本，还派到美国四个人，连澳大利亚也去了。这七八年里，光培训就花了一千多万元。” 企业准则：对内：表面上我个性很强，但内部很少见我批评谁对外：八亿、十亿的交易，谈成就写在烟盒纸上，因为诚信程度到了 关于公司发展，任志强认为，公司的发展要建立在几个基础上：一是公司实行制度化管理；二是对市场的判断能力要很强；三是要有诚信度，不仅让所有跟你们打交道的人放心，还要让别人愿意主动找你。 “表面上看，我的个性很强，但是在公司内部管理上，很少看见我批评谁。尤其是在商业合作上，我非常讲商业态度。以前我跟潘石屹合作，只谈一个小时，就解决‘战斗’。八个多亿、十个多亿的交易，很简单，谈成后，就在烟盒的纸上或破信封上，大家写个东西，然后给下面人签字。因为我的诚信程度已经到这儿了。” 关于企业权力和声望，任志强认为，这实际上要靠个人魅力。“我认为很重要的一点，不管别人说我说的是不是真话，但我说话算数。也就是说，我不光是说真话，而且是说话算数。” 提起个人业余爱好，任志强笑称自己的业余爱好就是打高尔夫和桥牌。“桥牌打的年头很长了，我是北京市‘桥协’副主席。今年，我准备当全国桥牌协会的副主席了。虽然现在打得少了，但我一直支持桥牌运动，北京女队一直是由我们赞助。” 关于调控方向 南都：简单来说，就是大家非常关心的一个问题：中国房地产到底有没有问题？有哪些问题？病根是什么？ 任志强：我早就说过了，中国房地产的问题多得很，如土地供应严重不足等。其中最大的问题就是“土地制度”。自2002年实行土地出让的“招拍挂制度”之后，土地交易价格被持续推高的同时，还刺激了地方政府对土地财政的依赖。 更为重要的是，中国的土地制度决定了政府垄断的土地供给，并以竞争的出让方式一次性地收取若干年的“批租制”，这就扭曲了土地的价格。 南都：那么在你看来，土地出让制度对房价究竟有怎样的影响？ 任志强：从近两年来看，土地成本占房价中的比例不是缩小而是不断地扩大，土地交易的价格 “土地制度不调整，不管用什么行政手段 都无法阻止房价继续上涨“ 指数上升的速度与幅度不是小于房价上升的速度与幅度，反而大大地超越了房价的指数。 自2002年实施招拍挂制度之后，两者之间的差距则逐年加大，成为推动房价上升的主要动力，而不对土地出让制度进行调控就必然只能不断地让房价升级，不管用什么样的行政手段都无法阻止房价继续上涨的脚步。 南都：影响有多严重？ 任志强：2000-2010年，我国70个大中城市房价累计上涨了76.8%，其中商品住宅价格累计上涨了86%，二手房住宅价格累计上涨了96%，但同期我国70个大中城市地价累计上涨了123%，其中住宅用地价格累计上涨了163.5%，普通住宅用地价格上涨了174%，并主要集中于2005年以来“招拍挂”严格实施之后。全国土地价格的上涨幅度均超过房价的上涨幅度，且累计上涨幅度成倍于房价的上涨幅度。由此可见，土地出让制度导致房价上涨已成定因，不改革现有的土地出让制度则无法调控房价。 但是中央政府却始终不肯调整出让制度，宁愿“限房价而竞地价”也绝不肯“限地价而竞房价”。如果土地出让制度问题不解决，想根本上解决房地产问题是不可能的。 南都：如果说，“土地供给持续缺乏弹性、流动性持续高度充裕、资金成本持续过分低廉”的市场环境是症结，那么除了土地供应依然不足外，限购是否针对流动性提出了限制？这算是对症下药吗？ 任志强：从2003年以来，所有的调