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房地产基础知识 理论意义上的法律风险，是由于法律问题而产生不利后果的各种可能性。至于是否产生法律风险以及产生何种法律风险、影响幅度如何，都是由主体、环境、行为三大要素决定的，而每种要素中又包含着更多的内容。 法律风险的四大种类： 刑事责任风险；行政处罚风险；民事责任风险；单方权益丧失风险：由于自身原因诸如企业法律知识不足、工作经验不足、工作中存在疏忽或失误等，造成了某些权益的全部或部分丧失。 一、风险控制 风险控制是指风险管理者采取各种措施和方法，消灭或减少风险事件发生的各种可能性，或者减少风险事件发生时造成的损失。 主要方法： 1、风险回避：是投资主体有意识地放弃风险行为，完全避免特定的损失风险。简单的风险回避是一种最消极的风险处理办法，因为投资者在放弃风险行为的同时，往往也放弃了潜在的目标收益。所以一般只有在以下情况下才会采用这种方法。（1）投资主体对风险极端厌恶；（2）存在可事先同样目标的其他方案，其风险更低。（3）投资主体无能力消除或转移风险；（4）投资主体无能力承担该风险，或承担风险得不到足够的补偿。 2、损失控制：不是放弃风险，而是制定计划和采取措施降低损失的可能性或者是减少实际损失。控制的阶段包括事前、事中和事后三个阶段。事前控制主要是为了降低损失的概率，事中和事后主要是为了减少实际发生的损失。 3、风险转移：是指通过契约，将让渡人的风险转移给受让人承担的行为。通过风险转移过程有时可大大降低经济主体的风险程度。风险转移的主要形式是合同和保险。（1）合同转移。通过签订合同，可以将部分或全部风险转移给一个或多个其他参与者。（2）保险转移。保险是使用最为广泛的风险转移方式。 4、风险保留：即风险承担。也就是说，如果损失发生，经济主体将以当时可利用的任何资金进行支付。风险保留包括无计划自留、有计划自我保险。 （1）无计划自留。指风险损失发生后从收入中支付，即不是在损失前做出资金安排。当经济主体没有意识到风险并认为损失不会发生时，或将意识到的与风险有关的最大可能损失是显著低估时，就会采用无计划保留方式承担风险。一般来说，无资金保留应当谨慎使用，因为如果实际总损失远远大于预计损失，将引起资金周转困难。 （2）有计划自我保险。指可能的损失发生前，通过做出各种资金安排以确保损失出现后能及时获得资金以补偿损失。有计划自我保险主要通过预留基金的方式来实现。 合规管理 概述： 根据《证券公司合规管理试行规定》中的定义，合规管理是指证券公司制定和执行合规管理制度，建立合规管理机制，培育合规文化，防范合规风险的行为。合规管理是企业“内部的一项核心风险管理活动”。合规管理有三层含义：第一，合规管理是基于证券公司合规风险的事前管理活动，既有监管层监管活动在证券公司的功能性延伸，也是证券公司管理的内生性要求；第二，证券公司的合规管理接受监督当局的指导，并与监管当局的监管目标保持高度一致性；第三，合规管理是全员性参与、全环节跟踪、全过程覆盖的管理活动。 内容： 　合规管理制度建设、合规咨询、合规审查、合规检查、合规监测、法律法规追踪、合规报告、反洗钱、投诉举报处理、监管配合、信息隔离墙（监视清单与限制清单）、合规文化建设、合规信息系统建设、合规考核、合规问责等。　　国际金融组织对合规的定义：　　1、合规（COMPLIANCE）：使公司经营活动与法律、管治及内部规则保持一致（瑞士银行家协会）　　2、与目标连用，具体指必须致力于遵守企业主体所适用的法律法规（COSO）　　3、“代表管理层独立监督核心流程和相关政策和流程，确保银行在形式和精神上遵守行业特定法律法规，维护银行声誉”（荷兰银行） 合规风险： 指因证券公司或其工作人员的经营管理或执业行为违反法律、法规或准则而使证券公司受到法律制裁、被采取监管措施、遭受财产损失或声誉损失的风险。合规风险是法律风险、市场风险、信用风险、流动性风险、特别是操作风险存在和表现的诱因。 　合规文化的核心理念：全员合规、合规从高层做起、主动合规、合规创造价值。 工程项目管理模式 （1）传统项目管理模式 该方式是基于建筑师、咨询工程师和承包商三者之间的相互制约的关系，业主选择工程管理方式多数是依赖于咨询工程师的建议。待项目评估立项后再进行设计，在设计阶段进行施工招标文件准备，随后通过招标选择承包商。业主和承包商订立工程施工合同，有关工程部位的分包和设备、材料的采购一般都由承包商与分包商和供应商单独订立合同并组织实施。业主单位一般都指派业主代表与咨询方和承包商联系，负责有关的项目管理工作。（缺点：业主管理费用较高，前期投入较高，变更时容易引起较多的索赔） （2）建筑工程管理方式（CM） 又称“边设计、边施工”方式或快速轨道方式，CM模式是由业主委托CM单位，以