百灵商务楼营销推广初步z方案.doc

百灵商务楼营销推广初步方案 （目 录） 第一部分市场概述 近几年广州市商品房总体状况一览表 写字楼市场概况 写字楼市场分析 未来几年写字楼发展趋势 第二部分竞争对手市场分析 区域写字楼概况一览表 区域写字楼特点 越秀区未来规划 区域写字楼个案分析 总结 第三部分项目分析 项目技术经济指标 项目SWOT分析 第四部分项目定位 市场定位 档次定位 价格定位 客户定位 第五部分项目建议 配套建议 样板房设置装修建议 销售推广建议 大堂布置建议 写字楼会所建议 销售中心建议 车位建议 第六部分销售目标 第七部分销售策划与推广计划 总体营销策略 项目推广方式 入市时机 推广思路 推广计划 第八部分服务内容 第九部分工作计划 第十部分公司简介 第十一部分项目小组 第一部分市场概述 近几年广州市商品房总体状况一览表 面积单位：万平方米；金额单位：亿元 2003年 200年 全市房屋成交登记面积 1638.87 1414.86 15.83% 其中：八区 1049.78 882.56 18.95% 全市预售商品房成交登记面积 1046.54 928.93 12.66% 其中：八区 632.55 577.65 9.50% 全市二手房屋成交登记面积 592.32 485.94 21.89% 其中：八区 417.23 304.91 36.84% 全市房屋成交登记金额 603.99 558.55 8.14% 其中：八区 465.96 423.42 10.05% 全市预售商品房成交登记金额 443.95 432.09 2.75% 其中：八区 333.58 321.19 3.86% 全市二手房屋成交登记金额 160.04 126.46 26.56% 其中：八区 132.38 102.23 29.50% 商品房成交保持稳定增长，成交量大于批出量，市场需求旺盛 二手房屋成交大幅增长 房地产市场保持健康发展 写字楼市场概况 2002—2003年广州市各区预售办公楼成交面积 单位：万平方米 2003年 2002年 成交面积 比重 同比 成交面积 比重 同比 全市 21.45 100.00%　 -25.74% 28.88 100.00% 31.31% 东山区 2.34 10.93% -56.01% 5.33 18.45% -16.60% 荔湾区 1.40 6.55% -26.22% 1.90 6.59% 238.62% 越秀区 1.69 7.90% -49.91% 3.38 11.71% 120.76% 海珠区 1.92 8.94% 137.96% 0.81 2.79% -71.41% 天河区 11.69 54.49% -27.89% 16.21 56.12% 71.93% 芳村区 0.13 0.61% 182.15% 0.05 0.16% -55.29% 白云区 0.44 2.07% 201.15% 0.15 0.51% -87.28% 黄埔区 1.78 8.28% - 0.00 0.00% - 番禺区 0.00 0.00% -100.00% 1.06 3.66% - 花都区 0.05 0.23% - 0.00 0.00% - 2003年广州市预售办公楼成交面积为21.45万平方米，成交面积较2002年的28.88万平方米减少了7.43万平方米，减幅为25.74%。 2003年，越秀区写字楼成交面积只有1.69万平方米，区域排名第五，下降两位。这与越秀区的写字楼主要销售老货有关，2003年新开盘写字楼只有合润广场。 天河区的商务办公气氛较为浓厚。因此在成交面积较上年减少了27.89%的情况下，仍占全市的54.49%，为11.69万平方米，连续两年占全市预售办公楼成交面积的一半以上。值得注意的是，海珠、黄埔两区的市场份额增长突出，赶超越秀区，潜力突现。 办公气氛不是很浓厚的其他几个区如番禺、花都、芳村、白云等区，预售办公楼的成交面积则相当小，基本可以忽略不计。 写字楼市场分析 供求关系分析（原八区） 年份 1998 1999 2000 2001 2002 2003 批准预售写字楼面积 （万M2） 23.68 11.30 13.74 8.43 21.98 预售写字楼成交面积 （万M2） 33.56 31.42 17.33 22.19 28.81 21.39 受房地产开发热的影响，广州写字楼市场供应量在1998年达到了高峰，批准预售写字楼面积23.68万M2。 1999年，东南亚金融经济危机爆发，银行纷纷紧缩银根，不少商用物业因资金链无法转动，无可奈何选择了“停工”，导致供应量锐减至