蚌埠高铁站前商业项目整体定位报告世联地产题稿.ppt

* 从整体定位出发，综合高铁和城市发展的双重机会，购物中心的餐饮、购物、休闲娱乐的比例为4：4：2 业态定位 中西式快餐、饭店、咖啡厅等 40% 40% 20% 大型超市、品牌商店、书吧、特产专卖店、烟酒等 足浴、按摩、电影放映厅等 * 在消费群定位基础上，对主要业态和次要业态之间的关系进行分析，整体业态合理分布，可形成聚合作用 功能 消费群一致性分析 功能互补性分析 营业时间分析 人流聚集性分析 主要功能 餐饮 高铁客户、大学城学生及周边居民及其他业态消费者 与娱乐、休闲配套，带动零售 少数全天，多数到晚间 组合聚集人流 零售 高铁客户消磨等车时间、大学城学生及周边居民目的性消费 与娱乐、餐饮形成互动 正常时间 聚集人流 娱乐 大学城学生及周边居民目的性消费及高铁客户消磨等车时间、 与餐饮互补，与休闲配套或替代 少数全天，多数到晚间 聚集人流或组合聚集人流 休闲 大学城学生及周边居民目的性消费、高铁客户消磨等车时间 与餐饮互补，与娱乐配套或替代 多数到晚间 组合聚集人流 次要功能 服务 高铁客户及周边居民和学生 服务全客层 正常时间 组合聚集人流 总结 较一致 餐饮、休闲、娱乐呈三角配合，其他填补 少数晚间宜集中设置 分配合理 业态定位 项目概况分析 市场分析研究 项目定位研究 项目建筑规划 城市背景分析 项目使命分析 客户定位 业态定位 主力店定位 整体定位 运营模式研究 主力店分为三类，分别服务于购物、餐饮和休闲娱乐 * 主力店位置 2F 1F B1 3F 4F 休闲娱乐主力店：影院 1F B1 B2 2F 3F * 购物主力店：中型超市 餐饮主力店：品牌快餐 * 房型 房间数量 门市价格 入住率 面积 标准单人间 24 151 70-80％ 15 M2 标准双人间 64 180 80-90％ 25 M2 商务大床间 10 180 70％ 25 M2 客房信息 楼层分布 功能类别 餐厅 会议 客房 层数分布 5层 5层 3-5层 酒店案例 如家快捷（大塘公园店）是目前蚌埠运营较好的经济型酒店，主要以标准间为主，入住率70%以上。 很温馨，交通便利，地处政府部门的汇集地，去哪里都方便。 服务态度好，价格合理，周边风景好，有公园，也有超市，买东西也方便！最重要的是安全! 我入住的是商务大床房，房间挺舒适的，就是有点小，缺少电脑。但整体给人的感觉很温馨，都是暖色调，挺干净的！ 房间环境不错，很整洁，不过有点小问题，就是我的电视遥控器没电池了，我跟前台反映了一次，但是没有回音，希望能改进。 一般般，酒店房间比较袖珍，空间小了点，其他还好。 —— 住客评价 * 800-1500US$ 1500-4000US$ 4000-8000US$ 8000-20000US$ 传统商业发展 综合业种的业态 综合性商业形式 转型商业形式 消费者价格敏感 多选择，自由购物空间 体验式的购物需求 个性消费 ——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。 人 均 G D P 城市化率 25% 45% 70% 85% 95% 商业处于与农业经济 相匹配的原始状态 人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下 人均GDP位于1500 ~2000美金；城市化水 平在45%以下 商业形态出现第一次升 级，取代了农业时代的 地摊、 集贸市场，商品 为城市生 活提供基本保 障 人均GDP位于2000~ 4000美金；城市化水 平在45%以上 70%以下 商业形态出现飞 跃， 多样化、规模化的现 代商业出现，如大型 百货、综合超市、 专卖店、精品店等 人均GDP位于4000~ 8000美金；城市化水 平在70%以上 90%以下 超越传统商业范畴的广 义商 业 形态出现， SHOPPINGMALL、 大型购物中心、旅游 商业 地产、物流等综 合 型商 业形态出现 人均GDP位于8000~ 20000美金；城市化 水平在90%以上 广义性商业的升华转型， 主题性的购物公 园等极具个性消费的 场所出现 + 商业及业态发展演变 蚌埠市08年的城市化率为45.1%，09年人均GDP2168美元/人，按照15%的增长，预计2010年人均GDP可达2486美元/人 档次定位 根据人均GDP推论，蚌埠市将进入多选择、自由购物阶段，规模化的现代商业出现 1 高铁的消费客群相对于火车等比较高端，且高铁形象较高，