20160215_长沙_湖南军粮城二期酒店式公寓产品定位物业发展建议教案.ppt

本项目一期业主调研分析 我们整体项目一期工程已经接近尾声了，一期客户既是我们的专属客 户又是我们口碑的宣传员，同时他们也是我们潜在的二期客户，故对 284名一期老客户从户型、面积、房型设计上进行了客户产品满意度 调查 天津酒店式公寓主力户型 青年广场 青年广场D2户型45.57平 ★紧凑功能强大 ★超大景观窗明窗观景 ★8.2米大尺度进深，最大化延伸小户型尺度感 青年广场C1 LOFT户型42.91平 ★4.8米挑高 ★4.1X8.2米6人客厅 ★双卫设计，干湿分离 ★强大功能 C1一层 C1二层 YOHO湾 具体面积没出，资料不全 先锋SOHO商住两用 A2户型78平 ★一室两厅一卫功能强 ★房型方正居住舒适厅5.1米超大开间 A2户型改办公78平 ★麻雀虽小五脏俱全 ★精装修，办公投入少 万科金奥国际（太漂亮了，万科产品得用两页来说明） 锐意80户型 面积55平米实际使用 面积102平米（2室2厅2卫） ★精装4.8米双层空间，多彩百变 ★双面绝佳采光，阳光无处不在 ★超大飘窗，70CM窗台，坐卧舒适 ★创意空间，书房茶室，影音室都可使用，创意生活无限可能 * ———军粮城二期产品项目定位、物业发展建议 核心构建未来 目 录 一、项目的基本情况及整体构思 二、区域市场情况 三、项目细分市场综述 四、客户/指向 五、项目定位 六、物业发展建议 品牌竞争的核心-------产品竞争 项目的基本情况及整体构想 项目位于天津市东丽区军粮城中心轻轨站南侧，项目北至津塘路，西邻茶金路，南至军粮城税务所东临规划七号路，总建筑面积214020平方米。分二期开发，目前项目一期6万平米住宅部分已全部售罄，商业已售70%，并且已经交付使用，二期产品正在规划中，09年由于年初的蓝印户口政策和拆迁带来的刚性需求，给市场带来了比08年火爆的销售态势。但是，2010年政府的再次调控“国十条”及对二、三次房贷的政策收紧，我们的房子卖给谁？我们的客户在哪里？他们的需求是什么？对于二期的产品，市场定位非常重要，对于市场我们很难有一个宏观的把控，因此，在项目二期的开发和销售期间必定会出现诸如其他楼盘的竞争，资金走势，政策变化和社会经济发展变动等外部影响因素。 项目所处军粮城中心区域，目前唯一一个商品房项目，整体建成后将是此区域内一个地标性建筑，由于二期地性为商业用地，二期定位为商住两用公寓，要保证项目良性的开发、销售状态，树立楼盘在整体区域市场的形象，经历未来市场动荡考验，就应为二期产品注入独特鲜明的市场开发概念，放大项目个性，树立起“广福”品牌价值体系，以特色附加价值体现项目的本源价值，紧邻轻轨，要赋予项目更为便捷的生活，现代风格的社区，从而在激烈的楼市竞争和不断变化的市场中脱颖而出，才能引导市场，创造出好的销售佳绩。 项目要想在区域市场拔得头筹，项目的建筑设计必须具有超前意识，须具有极强的可延续性，若没有前卫的意识作支撑则会轻易的被市场更新换代所淘汰，同时，要树立一个差异化的形象，与其它楼盘拉开距离，给自己一个鲜明突显的定位，独特的外型及气质，配合项目开发时段，进行拿捏到位的市场推广与广告宣传，从而塑造鲜明的项目品牌形象。 项目二期经济技术指标 总用地面积：43129平米 总建筑面积124823平米 商业建筑面积21344平米 公寓建筑面积103479平米 容积率：2.89 绿化率：32.44% 规划摆位图： 东丽湖温泉度假旅游区 东丽开发区 滨海重机工业园 军粮城工业园 东丽软件园 华明经济区 东丽区重要片区的分布 我们项目属于轻轨沿线项目，衬托与军粮城工业园，延伸向津滨两市。 东丽区短期住宅及公寓市场，表现为供大于求的态势，但基于滨海新区的大力开发、开发区西区的建设完成及区域第一居所的成功转型，未来区域需求量会有进一步的释放，供大于求态势会有所改善。 区域产品简分 产品分析来看，东丽区在售楼盘目前逐渐从别墅产品过渡到洋房、小高层，建筑规模不等，万科东丽湖、空港片区成为区域供应市场支柱；随着新城镇规划得深入进行，第一居所的逐步转变，二房、三房等经济户型会愈加成为供应市场主流。 从出让地块分析，未来东丽湖板块成交及未来出让地块面积较大，导致未来市场竞争加大。而轻轨沿线板块，出让土地很少，未来将成为稀缺的轻轨沿线产品 津塘沿线项目产品档次和舒适度普遍偏低，价格由市区向滨海新区递减。 0 别墅 252 6.2 0.8 74000 金地 别墅、 津塘路沿线一号桥 未定 金地紫乐府 4 94-109两室；120-136三室 17000 200 2.6 700000 天津普利达房地产建设开发 高层 塘沽区客运站以西，津塘公路华北陶瓷正对面