霸州恒源项目地块沟通建议汇报.pptxVIP

霸州恒源地块沟通方案目录一、霸州市场分析二、项目本体分析三、竞品分析霸州市场分析——大区域北京市霸州交通、区位、资源较为优越铁路：京九铁路、津保高铁高速：大广高速、京开高速、津保高速国道：106、112国道资源：温泉南苑机场六环至北京区域发展大环境尚未成熟；地产市场发展自给自足；依托温泉资源实现部分旅游、商业地产开发。大广高速至天津京保高速至保定天津市霸州市霸州市场分析——板块分析 根据区位的差异和房地产市场发展的不同特征，霸州市的住宅物业可分为开发区、老城区、河东新区、温泉度假区四个版块温泉度假区孔雀城发区板块：市政府周边，霸州城区房地产开发的热点区域，项目地块所在版块，裕华西道189号高品质项目入市拉动版块价值进一步提升；老城区版块：霸州市城区早期居住区所在地以及商业中心，开发速度相对缓慢；河东新区： 城市边缘新区，待开发程度较大。周边无开发项目，区域可塑性较强，区域周边具有一定的自然环境优势具有较强的溢价性。温泉度假区板块：临大广高速霸州出口，结合温泉资源的低密板块，离主城区有一定距离，由于孔雀城等品牌项目的入驻，低价高质产品，区域热度空前高涨。河东新区开发区茗汤温泉项目地块书香苑裕华道189号德仁·翡翠城老城区鼎盛国际提香温泉小镇华苑小区锦绣华府已入市未入市霸州市场分析——项目分布温泉度假区汤泉尚品金亨世家孔雀城河东新区茗汤温泉开发区隆基泰和地块裕华西道书香苑一期尾盘中悦国际翡翠城诗锦院老城区公园大道盛豪江山鼎盛国际金康雅居四季花园提香温泉小镇华苑小区霸州市场分析——主要在售项目度假区书香苑一期尾房，师锦苑，高层4000元/㎡，90两居、120三居孔雀城：联排、跃层洋房，7000元/㎡，100-260㎡三房项目地块翡翠城，高层4700元/㎡，97-120㎡三房裕华西道189号：高层6000元/㎡、洋房8000元/㎡90两房，112-140㎡三房开发区鼎盛国际，高层4800元/㎡，90-140㎡三房市政府金康雅居：高层5000元/㎡，60-118㎡提香温泉小镇，18#高层5000元/㎡，145㎡三房，后期规划有洋房老城区四季花园，高层、小高、洋房4000-5000元/㎡，88-120㎡两房三房锦绣华府，高层4400元/㎡，85两居100-110三房霸州市场分析——板块分析价值方向区域资源产品密度客群来源改善客群多次置业注重环境生活品质高端人人群低密度生活区生活舒适环境好交通流畅度假区别墅7000-10000元/㎡刚需、改善客群注重教育资源生活配套需求交通便捷私营老板、机关单位周边村镇人群围绕霸州市政府公共设施教育资源丰富生活配套齐全开发潜力区域开发区高层、多层、洋房、别墅5000-8000元/㎡刚需、改善客群注重教育及生活配套私营老板，周边村镇人群配套发展成熟高层、多层、洋房、老城区3800-5000元/㎡项目地块位于高价值区域霸州市场分析——未来趋势霸州市场初期中期后期三四线城市房地产市场发展规律单一中心新兴城区（行政、经济等）新老格局城市发展中心集中两极分化（新区、外围村镇）匀质分布外围扩散市场格局小平层高层、小高低密产品市场供应刚需、初改刚需、再改改善、享受客户需求不充分比较充分充分市场竞争低密趋势 需求成熟趋势 多元竞争趋势霸州市场分析——未来趋势120平三居室趋势趋势改善：120-140㎡大三居110左右小三居刚需：90㎡左右两居趋势三居室100平120平140平160平紧凑舒适奢侈市场主力需求+产品亮点二居室80平90平110平120平紧凑舒适奢侈霸州楼市正在经历由居住需求向品质转换的过程，随着各开发商建造理念的引入，当地购房人群逐步将需求向改善型转化，开始注重舒适度、体验感。享受型楼盘的概念涌入及价格杠杆性说明，底密、景观、舒适度成为购房者的首要关注。高品质的挑战性产品已是大势所需。一居室市场供应与需求均较少目录一、霸州市场分析二、项目本体分析三、竞品分析项目本体分析项目地块位置项目地现状图现存问题：区域短期内规划不明确，发展价值有待进一步梳理、挖掘项目地块深入内部，周边厂房村镇房屋环绕，配套环境较差。地块优势：处于政府周边，区域建设成熟紧邻主干道益津路，交通便利展示性好教育资源丰富，被当地人认可,本案霸州一中和三中书香苑裕华西道189项目本体分析项目地块指标表容积率为2，限定产品为高层和小高层/多层　项目单位总体指标一规划总用地面积㎡83608.30二居住区用地面积㎡72141.00三总建筑面积㎡191065.68其中 1、地上建筑面积㎡143326.4 （1）住宅建筑面积㎡130536.4 （2）配套公建建筑面积㎡10790 （3）幼儿园建筑面积㎡2000 2、地下建筑面积　47739 （1）地下车库㎡37343 （2）住宅地下室㎡8896 （3）地下配套公建㎡1500四容积率——