房地产金融第7—10章节.ppt

第七章 房地产投资证券化 7-1房地产投资证券化概述 7-1-1房地产证券化的含义与特征 1、证券化与房地产证券化 2、房地产证券化的特征： 房地产证券化实现了传统的金融机构中界信用和市场信用的结合；实现了企业整体信用向额定资产信用的转化；采用了复杂的信用赠机技术。 7-1-2房地产证券化与其他融资方式的区别： 1、房地产证券化于房地产股票和债券的区别：两者的信用基础不同；对追索权的规定不同。 2、房地产投资证券化与项目融资的区别：资金来源不同；风险隔离的目的不同。 7-1-3房地产证券化的功能： 房地产股票 房地产投资券 房地产投资基金（根据组织形态不同分：公司性投资基金和契约型投资基金；根据基金单位是否可赠机或赎回可分为：开放式基金和封闭式基金 ）。 7-2 房地产投资信托 7-2-1 房地产投资信托的内涵 1、投资信托的内涵 信托的产生及其发展 信托的职能与作用 信托的种类与特点 2、信托基本原理 信托主体：委托人、受托人和受益人 信托客体 信托行为 7-2-1房地产投资信托的组成 受托人 保管人 房地产投资信托合同 信托计划及信托资金的管理、处分说明书 7-2-3 房地产投资信托的运作 1、房地产信托资金的运用范围 (1)、用于土地收购及土地前期开发、整理； (2)、投资于不动产经营企业进行商业楼房及住房开发、建造； (3)、用于购买土地商业楼房或住宅并予以出租； (4)、以住房抵押贷款方式运用； (5)、信托文件约定以不动产为标的的其他运用方式。 2、房地产权益信托 3、房地产抵押贷款信托 4、不受合同份数限制的房地产信托投资 7-2-4房地产信托投资的风险管理 1、设立房地产信托投资专户 2、房地产抵押贷款的风险防范 3、房地产权益信托的风险防范 7-2-5我国房地产投资信托发展 1、我国房地产投资信托概况 2002年，信托开始介入房地产业，2002年北京 国投、深圳国投、金信信托三家信托公司发行了 四只房地产信托产品，共募集资金19.555亿元. 2003年共发行信托产品268个,资金规模为229.7 亿元,其中房地产资金规模约为60亿元.2004年房 地产信托产品89个,资金规模为129.5亿元.2005 年房地产信托产品98个,资金规模为123.5亿元. 2004、2005年房地产信托产品情况 2、目前房地产投资信托的特点 品种单一，90%以上都是针对单一项目的 运作模式单一，多以贷款形式运营 单个计划规模小，多数规模在1—2亿元 收益率定价单一，多数参照银行贷款定价 运作周期短，大多在1—2年之间 3、我国房地产投资信托发展的背景 国家对房地产的宏观调控，特别是2003年6月121号文的出台，使房地产投资信托得到了起步和发展 房地产市场运作较为成熟，收益较高；房地产行业的持续发展预期也是信托公司渗透房地产领域的一个重要原因 4、我国房地产投资信托发展趋势分析 信托方式将成为房地产资金供给渠道的有效补充和主流发展方向 未来2-3年，信托模式将以特定房地产项目为对象的私募性质的房地产投资信托 从中长期看，公募性质房地产投资信托将是主要方式，逐步发展成为房地产投资基金模式 外资地产基金将大举进入中国 2003年，摩根士丹利进入中国房地产市场2004年，美林集团、美国雷曼兄弟、洛克菲勒澳大利亚麦格里银行等到进入中国； 2005年，入华地产基金机构100多家，资金达28亿美元；主要是与国内房地产企业进行合作受其影响，房地产开发公司出现分化，一部分发展成为专业的房地产投资管理机构；大部分则仍然从事房地产开发，一部分二者兼备。 7-3 房地产投资基金 7-3-1房地产投资基金的内涵及类型 1、房地产投资基金的内涵 2、房地产投资基金的类型 （1）按房地产投资基金的组织形式划分，可分为公司型基金和契约型基金 （2）按基金的受益凭证可否赎回或追加划分，可分为封闭型基金和开放型基金 （3）按基金投资的目的划分，可分为权益型，抵押型和混合型基金 2、房地产投资基金的构成 房地产投资基金是以信托契约为基础，因此它的构成应包括五个要素，即：投资人（基金受益人）、基金经理人（基金管理公司）、基金托管人（基金保管公司）、基金代理人（证券公司）以及投资顾问。 3、基金的设立 基金章程 基金契约 招募说明书 4、基金的发行与交易 5、投资基金的投资限制、费用与收益分配 6、基金的期限、变更、终止 第八章 住房抵押贷款证券化 8-1住房抵押贷款证券化概论 1、含义：是指已经发生的尚未到期的居民住房抵押贷款的交易市场，既未清偿的居民住房债券的转让市场。 2、特点： 交易主体不同（居民与贷款机构，住房金融机构相互之间或同其他机构之间）、 交易规模不同（零售性、批发性） 交易关系的性质不