二手房交易服务手册.doc

中国房地产诚信企业·中国地产经纪金牌企业 PAGE  PAGE 14 交易服务手册（110406） 签约篇 1、签约流程： 到合同处领取签约合同、客户沟通单和文具 将沟通单交给合同审核员，合同审核员拟定相关合同附件 业务部经纪人到合同处领取合同附件并协助客户书写合同、签署合同 将合同交给合同审核员审核盖章 买方交履约金，卖方移交权属资料，合同审核员填写收证收据、代收款收据给客户 业务部经纪人将合同移交客户，公司留存1份 业务部经纪人归还签约文具并填写业绩预算单并交给合同审核员核审核 签约完成 2、签约注意事项： （1）签约时客户准备的材料 卖方：产权证、共有权证、土地证等权属资料原件或权属保证金、全部产权人本人（已婚人员最好要夫妻双方共同到场）及身份证件到场； 买方：准产权人身份证件、本人到场、履约保证金 注：以上卖方或买方未到场人员须有公证或本人手写委托书 买方主体审核：签约人非准产权人的，签约人应写在代理人栏，最好要有委托授权书。 卖方主体审核：房屋所有权证上如有共有权人的，共有权人如未到场的，应有书面同意转让房产的证明；如产权性质为房改房或是集资房原则上产权人配偶也应到场签字同意转让。 权利限制审核：过户前，特别是需垫款（担保）解押的案单，应在还款解押前到交易登记中心的司法协助室了解是否有司法限制或其它法律、法规的限制。别墅类的房产注意到交易中心查询是否存在因违规搭建造成的产权冻结。 他项权利设置审核：按照有关法律规定，出卖人出卖抵押的房屋，须取得抵押权人的同意。特别须注意的是在还款解押前询问抵押银行出卖人的还款是否正常，是否存在被抵押银行起诉状态。 优先购买权的审核：产权共有的房产买卖，在同等条件下，共有权人享有优先购买权；已经出租状态的房产买卖，在同等条件下，承租人享有优先购买权。因此在签约时最好要共有权人到场签字， 根据目前的政策2007年6月7日前购买且取得《房屋所有权证》满5年的经济适用房可在缴交土地收益价款后上市交易，签约时应认真审核。其它不符合上市条件的经济适用房暂时不能上市交易及抵押。 对民房及村委集资的房产买卖，应注意该类房产土地一般为集体土地所有，这类房产买卖只能出售给房产所在地乡（镇）范围内的个人，即俗称的“本村人”。 （8） 签约时须查核客户的有效证件，一般的有效证件如下：居民身份证、临时身份证、军官证、武警警官证、士兵证、军队学员证、军队文职干部证、军队离退休干部证和军队职工证，护照、港澳同胞回乡证、港澳居民来往内地通行证、中华人民共和国来往港澳通行证、台湾居民来往大陆通行证、大陆居民往来台湾通行证、外国人居留证、外国人出入境证、外交官证、领事馆证、海员证，等。 最常用的有效身份证件是有效期内的居民身份证，请不要使用驾驶证，查核时注意有效期限。 （9） 签约地址：福州市杨桥中路231号星城国际（黎明）大厦G层――福建骊特房地产综合服务有限公司 联系电话： 0591传真 交易流程篇 1、产权解押（详见解押篇） ◆原产权（卖方）如处于抵押状态，则须先进行解押后才能办理过户受理 2、福州市、各区房管部门的解押、过户、抵押办理的时限： A、福州市房地产交易登记中心： ◆一次性过户： 10个工作日 收件 缴税、 领证； ◆抵押： 5个工作日 收件 缴税、 领证（通知银行来领证）； ◆过户、抵押两道合并办理： 15个工作日 收件 缴税、 领证（通知银行来领证）； ◆解押、过户、抵押三道合并办理： 14个工作日 收件 缴税、 领证（通知银行来领证）； ◆解押、抵押合并办理： 5个工作日 收件 缴税、 领证（通知银行来领证）； B、鼓楼区房管局 一次性过户： 10个工作日 15个工作日 收件 缴税 、 领证； C、台江区房管局 一次性过户： 10个工作日 22个工作日 收件 缴税 领证； D、晋安区房管局 一次性过户： 10个工作日 22个工作日 收件 缴税 领证； E、仓山区房管局 一次性过户： 15个工作日 17个工作日 收件 缴税 领证； F、闽侯区房管