泰州坡子街項目市场分析及投资测算报告书.docVIP

泰州坡子街项目市场分析及投资测算报告 目 录 项目概况及周边环境分析………………………………………………3 1.1地理位置 ……………………………………………………………………………3 1.2项目现状 ……………………………………………………………………………3 1.3周边环境 ……………………………………………………………………………4 泰州市宏观经济环境分析………………………………………………5 2.1经济发展 ……………………………………………………………………………5 2.2生活水平 ……………………………………………………………………………5 2.3人口 …………………………………………………………………………………6 泰州市商业房地产市场分析……………………………………………7 3.1泰州商业市场分析 …………………………………………………………………7 3.1.1市场特点 ………………………………………………………………………7 3.1.2市场供给 ………………………………………………………………………9 3.1.3需求 ……………………………………………………………………………9 3.1.4未来趋势分析…………………………………………………………………12 3.2问卷调查分析………………………………………………………………………13 泰州市住宅、办公楼、酒店（公寓）市场分析 ……………………18 4.1住宅市场分析………………………………………………………………………18 4.2办公楼市场分析……………………………………………………………………21 4.3酒店（公寓）市场分析……………………………………………………………22 项目SWOT分析及产品定位……………………………………………24 5.1项目SWOT分析 ……………………………………………………………………24 5.2项目风险提示………………………………………………………………………27 5.3商业部分产品定位…………………………………………………………………30 5.3.1产品定位………………………………………………………………………31 5.3.2产品分区………………………………………………………………………32 5.3.3客户定位………………………………………………………………………33 5.3.4价格定位………………………………………………………………………33 5.4住宅、办公、酒店式公寓部分产品定位…………………………………………34 营销推广………………………………………………………………35 6.1广告策略 …………………………………………………………………………35 6.2租售策略 …………………………………………………………………………36 6.2.1租售面积的确定 ……………………………………………………………36 6.2.2销售进度 ……………………………………………………………………37 6.3招商管理……………………………………………………………………………37 6.3.1目标商户设定与选择…………………………………………………………37 6.3.2招商流程………………………………………………………………………38 财务分析 ……………………………………………………………38 7.1项目开发进度计划…………………………………………………………………38 7.2方案1（出售为主）的财务测算…………………………………………………38 7.3方案2（出售为主）的财务测算…………………………………………………43 7.4方案1和方案2的比较 …………………………………………………………46 结论和建议 …………………………………………………………47 第一章 项目概况及周边环境分析 1.1 地理位置 本项目位于泰州市坡子街，为原金鹰服饰广场、天福商城、凤凰商场旧址。项目北面聚集了泰州商城、泰州第一百货和锦泰购物广场等众多商业设施，是泰州市最为繁华的商业区；项目南面将建设贯通东城河和西城河的护城河；项目东面是在建的滨河绿地广场。人文、景观、商业，独一无二的地段优势，为本项目的开发提供了有利的条件。 1.2 项目现状 2004年5月坡子街进行拆迁改造后建设本项目，目前，项目用地尚未拆迁完毕，还有部分住宅用房待拆迁。项目已经于去年年底开始销售，目前购物中心底层部分已经销售70%左右。 该项目用地共六块，土地用途为商业和住宅。较大的两块用地上规划建造一个大型购物中心，其下面三层为Shopping Mall, 上面四至六