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租赁合同与承包合同有何区别
租赁合同与承包合同有何区别
(1)两类合同的性质
1998年2月27日国务院发布的《全民所以制工业企业承包经营责任制暂行条例》和1988年6月5日发布的《全国所有制小型工业企业租赁经验暂行条例》已指出。发生纠纷……可以根据合同规定向工商行政管理机关申请调整或仲裁。……这说明国务院已授权给工商行政管理机关管理这两类合同。如何管理呢?应本着即积极探索又稳步介入的精神。逐步摸索管理的新方法。这里首先要认识这两类合同的性质。
1)它是一种企业承包和企业租赁责任制
A、这两种责任制是体制改革中形成的主要责任制形式。它调动了广大干部职工的积极性,是稳定经济发展的产物。
B、两种责任制与当前我国生产力发展水平、商品经济发展水平、企业管理水平相适应,比过去我国长时间实行的产品经济,吃大锅饭前进了一大步。
C、这两种制度还很不完善,还存在着不少缺陷,如:
a.有外因条件:改革措施不配套、价格不合理、企业苦乐不均、国家对市场缺乏客观的管理等;
b.也有内部原因:承包基数很难定得科学、合理,两种制度竞争机制远没形成;风险制度很难落实;容易出现短期行为;很容易出现行政干预等。
由于以上种种原因的存在,为我们对这两类合同管理增大了难度,其表现是:a、合同签订难以规范;b、监督管理也很难落实;c、出现纠纷难处理。如有的多头发包,承包租赁形式混淆等。
2)应采取的态度;
要依据国务院两个条例即《国务院全国所有制工业企业承包经营责任制暂行条例》《国务院全民所有制小型工业企业租赁经营暂行条例》、一个文件(国家工商局(88)132号《国家工商行政管理局关于加工企业承包经营合同、企业租赁经营合同管理的通知》精神,不断完善企业承包、租赁经营责任制,注意保持政策的稳定性,做好两个合同签订前的参予和签订后的监督,要面对实际情况,逐步参予管理,要注意多进行调查研究,勇于探索,勇于实践,对出现的纠纷要慎重处理。
(2)两类合同的特征
1)企业承包经营合同、企业租赁经营合同的同与异(区别)相同点:
A、合同主体的发包方、出租方都是政府指定的代表国家的有关部门。
B、合同的标的都是企业的固定资产、流动资产、无形财产。
C、同样实行的是所有权与经营权的分离,是使用权、管理权、经营权不转移,而所有权没转移。目的是增强企业活力。
不同点:
A、两者的法律地位不同
承包经营合同的承包方是实行承包经营制的企业;租赁经营合同的承租方则是个人或个人合伙,或企业全员职工或其它企业;企业承包经营合同承包方是企业做为一方主体,而企业租赁经营合同的租赁方则不同。因此可以说,不应把承包、承租经营者一概做为主体来认识,也就是说主体资格不能混淆。
但这里应说明的是,企业承包经营合同,企业做为承包方主体中标后,也必须确定具体的承包经营者。(确定方法当然也可由职工代表大会选举产生)。
B、合同双方权利义务不同
承包方主要是承包上缴利润基数及税收;而租赁经营合同双方权利义务只是租金,是税后上缴的租金。
C、风险担保制度不同
企业承包经营合同中的承包方可不提供担保,而提倡风险基金,或全员风险抵押金(每个干部职工交××元抵押×年后归还,如破产则不能归还……)。
D、责任承担方式也不同
承包方完不成上交利润,由企业承担,一般从企业留利中支付,经营者个人只承担一定责任,而承租人则要承担直接责任。
E、企业的增值分配不同
企业在包经营合同,增值部分归企业所有,列入企业资金,并属于全民所有制性质。
企业租赁经营合同,实现的利润纳税后分为:a、租金(交出租方),b、职工奖励基金,c、承租者个人所得不能超过职工的5倍,d、生产发展基金,e、多余的留作风险保证金。
F、适用范围不同
企业承包经营合同适用于大、中、小各类全民所有制工业企业。特别适用于大、中型国营工业企业,而企业租赁经营合同,则只租用于小型国营工业企业。
2)企业租赁与财产租赁合同的同与异(区别):
相同(似)点:
A、合同标的物都是财产,出租方都是与财产的使用权做为交换条件,并确定租金,而且是有期限的,财产所有的权不转移,都有租赁的机制。
B、签订合同都应本着平等互利,诚实信用的原则。
C、合同一经签订就具有法律约束力。
不同点:
A、合同主体的区别
财产租赁合同出租方和承租方都可以是法人或个人。企业租赁经营合同的主体是国家授权,由企业所在地政府委托的有关部门,代表国家行使出租权,但保人必须具有一定的担保能力(只一个人还不行,还应有一定的担保人并应有一定的财产,否则不能担任担保人)。
B、合同客体(标的)的区别
财产租赁合同的标的物一般是不易变质的特定物。企业租赁经营合同的标的物是企业的全部资产(有形的、无形的,如商标、债权、企业的各种优惠待遇等)。
C、合同内容的区别
财产租赁合同,租赁权仅限于使用权。企业租赁经营合同,既有财产的使用权,也有财产的处置权
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