房地产开发与的管理[11美国房地产进展概述].pptVIP

房地产开发与管理 §11 美国房地产发展概述 §11.1 殖民地时期到19世纪末 §11.2 19世纪后期到第二次世界大战 §11.3 二战结束至今 §11.4 美国的土地、财富和人口 §11.1 殖民地时期到19世纪末 §11.1.1 美国人传统的房地产 §11.1.2 土地分区和住宅建设 §11.1.3 铁路和铁路巨头在房地产开发中的作用 §11.1.1 美国人传统的房地产(A) 1.完全所有权的房地产交易 完全所有权制度（FEE SIMPLE SYSTEM）的建立，使个人可获得完全的财产权利，包括可以通过出售、出租、交易把这些权利从一个人转移到另外一个人手中。这就产生了吸引大量投资资本并充满活力的房地产市场。早些年时，进入和流出房地产市场的现金非常不稳定，导致交易数量和价格的大范围波动。 通过获得土地并将其推销给投机者和移民者的土地投机或者城镇投机行为，是早期美国财富积累的主要方法之一，并且从本杰明·富兰克林到乔治·华盛顿，主要的商业和政府领导人都参与了。 §11.1.1 美国人传统的房地产(B) 2.土地租约 早期对于许多美国人来说出租土地是他们财富的基础。在长期土地租约期间，地主收取使用土地的租金。出租人可以自己占用土地，或者出租土地收取租金，出售其在租约中的利益，或者开发物业收取建筑物的租金。在不放弃业主身份的前提下，地主将土地的分配、开发和使用权都交给土地的承租人代理。 联邦政府和州政府通过货币控制、弥补带有公共色彩的金融机构的过失，以及宏观经济政策对货币和金融机构的监管作用，促成了美国房地产开发的日益兴旺和不断增长。 §11.1.2 土地分区和住宅建设(A) 1.土地分区 尽管联邦或者州政府的公共土地分配方式包括出售或者赠与的上百万英亩土地以及私人投资者和开发商之间的转售，土地本质上可以细分为两种：更多的土地用来耕种或者其他必需的农业用途，相对较少的土地用来供城镇开发用途。随着19世纪城市的发展，越来越多的城市地区以及广阔的乡村土地变为建设用地来建设新的城市。但是，多数的城市土地细分，无论是已经建成并入住还是新建仍然空着，都缺乏有意义的土地使用控制。 §11.1.2 土地分区和住宅建设(B) 2. 住宅建设 由于有足够廉价的土地、建筑材料以及交通技术的不断创新，使得居住的扩散成为可能，美国城镇住房中的很大一部分是独户住宅。19世纪早期建立的更加古老和拥挤的城市中，联体的成排房屋（由投机开发商在街区建造的典型房屋）、多户家庭公寓、步行上班等，造成了人口的过分集中。19世纪末其他类型的住宅开始登场，如豪华公寓、廉价公寓和2-4户家庭居住的住宅等，通常情况下2-4户家庭居住住宅的业主是中等收入者，并且他们自己也住在其中的一个单元中，有时甚至是由他们自己建造的。 §11.1.3 铁路和铁路巨头在房地产开发中的作用 19 世纪中期铁路的出现对美国人的生活带来了深远的影响。铁路迅速成为旅客和货物在全国范围内城镇之间的主要交通工具。铁路公司作为美国第一个真正巨大的商业组织，和房地产开发有着紧密的联系。由于联邦政府不仅授予铁路公司修路的权利，而且将规划铁路沿线的上百万英亩土地划拨给他们，使州际长距离铁路运输公司获得了特权和资本。 铁路公司广泛参与了房地产行业。除了销售土地外，许多铁路公司还持有大量土地抵押给银行，并且为买地者做保以使他们获得资本。 §11.2 19世纪后期到第二次世界大战 §11.2.1 中央商务区和商用房地产开发 §11.2.2 公共部门现代角色的开端 §11.2.3 20世纪20年代房地产业的繁荣 §11.2.4 金融 §11.2.5 大萧条与第二次世界大战 §11.2.1 中央商务区和商用房地产开发（A） 1.摩天大楼的发展 在19世纪80年代，可投入运营的电梯的出现使得建筑突破以前的高度成为可能，此前人们总是认为六层是人们可以接受的每天步行上下楼的最高界限。新型钢结构、轻巧的隔板加上玻璃窗替代了传统的只能承受少量重量和体积的承重墙，使19世纪80年代建筑的高度达到了几百英尺，一个世纪后达到了1000英尺。 §11.2.1 中央商务区和商用房地产开发（B） 2.市中心旅馆、公寓和百货商店的发展 许多大型旅馆都有很多楼层，日益成为城市中心地区重要的特征，吸引了大量商业客户，参加会议、社交目的、休闲旅游者也大大增加，更重要的是成千上万个客房的增加。19世纪晚期城市中出现的另外一个和居住旅馆相关的创新就是公寓。由于中心地区土地价格的上涨，除了为富有阶层建造的公寓，显然建造独门独户的住宅或者连栋住宅越来越不经济。到1900年公寓已经日益成为纽约、芝加哥、波士顿、旧金山、华盛顿以及其他地区土地的重要用途之一。 §11.2.1 中央商务区和商用房地产开发（C） 城市土地利用的另外一