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农村住宅公寓化的研究——论农村房地产管理1.引言近几年来，随着农村住宅建设的不断发展，很多的农村住宅条件得到一定的完善，但是也存在一些不足：由于没有统一的规划，很多农村住宅完全是根据个人的想法建设，采用自建单家独院式住宅，长期缺乏统一的规划，管理滞后,造成农村住宅新旧交错，高低不一，街道狭窄，可使用面积及耕地面积迅速减少，公共基础设施无法配置完善，使得农村散户居住的现象十分普遍。在城镇化发展的今天，既不适应城镇可持续发展的需要，也不利于提高居民的生活环境和生活质量。可以说，在很多区域的居民点发展已经进入了整合阶段的今天，农村住宅布局上的分散无序、零乱以及由此造成的后劲不足问题,已成为当前制约区域小城镇发展的瓶颈。农村住宅普遍存在“散、脏、乱、差”的局面，基础设施配套落后，居住环境普遍较差。随着农村经济的发展，农民对加快水电、道路、通讯、文化等基础设施建设，改善居住环境，提高生活质量，提出了更高的要求，他们在内心深处有改善农村人居环境的需求，农民也都想过上小区生活，迈向城市生活。正是由于老百姓的需求，本文将首先对散乱的农村住宅的弊端进行研究，并提出农村住宅公寓化建设的新模式。2．农村住宅散乱的弊端2.1农户住宅布局随意性大,缺少规划由于一些农村并没有经过系统的、完整的村庄规划，农村的房屋建筑大多呈现分散的、无序的状态。以福建省为例，全省有987个乡（镇）、14830个行政村，按每个行政村平均6个自然村计算，共约有88980个自然村。农村村民建房选址基本上没有统一规划、集中建设，而是分散建在旧村庄中或村庄周边的耕地上。2.2导致土地资源的严重浪费，土地有效使用面积骤减目前农村的散居农户住宅占地, 少则几百平方米, 多则上千平方米。一个村上百户人家, 仅住宅用地就达好几万甚至十多万平方米。如此庞大的土地被不合理占用, 使得土地大量浪费。更有甚者乱占耕地建房, 使得耕地日益减少, 粮食严重减产。福建全省农村村民总户数为660.04万户，农村居民点用地总面积为381.98万亩,占各类建设用地总量的59.95%，居民点用地面积分别是城市、建制镇用地面积的8.7倍和7.25倍；据测算，全省农村村民户均建房用地面积达194.4平方米，有相当多住宅用地面积超过200平方米，土地的不合理占用造成土地大量浪费。2.3农户房屋耐久性差, 不安全因素多，生命财产安全无法得到保障普通农民的所建房屋，基本上都是没有资质的施工队伍建设的，一些落后地区的房屋大部分都是以砖木结构和砖结构绝度，质量低，结构安全系数低，防洪、防水、防盗能力差，且没有经过专业部门的有效地监督管理，其质量很难得到保证。2.4公共基础设施难以落实完善，不利于村民文化素质的提高大部分村庄对外交通不通畅，村内道路、给水、排水、通讯等基础设施配套性、共享性差，教育、文化、卫生、环保、家政等事业落后，基础设施和社会公共设施不能满足日常的农民群众的生产生活需要。因此,农村住宅的散居分布，使得农村的一些基础设施由于散乱的房屋布局无法落实，难以形成公共的文化活动场所，阻碍农民的文化修养的提高。2.5农民散居造成地域管理的不便对于当地政府行政管理部门来说，由于散居的区域范围较大，散居人数众多，容易出现管理缺失等问题。2.6不断放大城乡差距农宅散居严重阻碍了农业机械化的实现和规模经济的发展，使得农村劳动生产率和经济效率仍然比较低。由于农村住宅散居现象的不断加剧，严重违背了农村向城市化发展的理念，农村与城市的贫富差距将会不断增大。3．农村住宅公寓化概述3.1农村住宅公寓化是指取消传统的“一户一宅”农村住宅建设方式，将农村住宅从每户独立的低层、多层形式，改革为一梯多户的多层、高层套型形式。 3.2农村传统住宅与公寓住宅的区别目前，我国农民居住条件普遍不高，功能残缺不全，外观单调呆板，基础设施不配套，居住环境脏乱差。呈现出分散的状态，类似“兵营式”的住宅，严重浪费了土地。公寓住宅区别于传统的农村住宅，最大的一个特点是集中。通过集中有利于基础设施的完善，改善居住环境；同时，通过公寓住宅建设，可大大节约土地，有利于土地的集约利用。4．农村住宅公寓化的国内外研究现状 4.1国外农村住宅公寓化研究现状群宅理念首创于20世纪70年代的丹麦，后风靡北欧，有四大特点：一是强调参与过程，二是包括有益的邻里设计，三是包括众多供日常使用的公用设施，四是包括完整的居民管理。而在日本坚持传统及富有民族特色的，风貌精致且讲究生活情趣的，分散居住的，功能划分的，适应防震需要的住区建筑形态。日本全国的建筑形态高度趋于一致，坚持传统建筑特色，较少特立独行的建筑形态,此外，普通农民住宅往往辟有单独的工具房,仓库,以供堆放杂物；而家居住房则单建他处，与其他功能用房有明显的距离空间，以提高家庭居住生活的标准与美感。4.2国内农村住宅公寓化研究现状李