☆20131128高科麓湾2014年营销策略报告-终综述.pptx

“一个梦想居住的地方” 高科麓湾项目2014年营销策略报告 嘉论机构-2013 研究中心策划中心推广中心 本资料仅供西安嘉论指定机构使用，未经西安嘉论公司书面许可，不得在指定机构以外传阅、引用、复制或分发 报告框架 Analyze System 第一部分：项目经营目标解读 第二部分：市场概述及竞品研判 第三部分：项目自我审视 第四部分：营销战略及战术铺排 项目经营目标解读 目标解读 目标下的问题推导 2014年目标解读 计划销售额：2.9亿 计划销售额：3.9亿 ① 销售目标：销售金额6.8亿 ② 品牌目标：品牌战略升级，影响力提升 解读：新项目如何区隔竞品项目赢得市场，如何制定有效的战略战术，促成销售目标的达成？ 解读：品牌形象建立的依据是什么？是以品牌影响力带动项目还是以项目反哺品牌？如何放大项目核心价值？ 根据项目目标，本次报告主要解决以下三个方面的问题： 市场概述及竞品研判 政策及大市场研判 浐灞区域市场分析及竞争格局 竞争推售分析 NO1.政策及大市场研判 房产税改革试点范围扩大 2013年9月，国家发改委和财政部受国务院委托向全国人大常委会报告时，在国家发改委主任徐绍史的报告中，有这么一句话：下半年需要重点抓好的工作，五是继续大力推进重点领域改革，扩大个人住房房产税改革试点范围。 中国人民银行决定进一步推进利率市场化改革 经国务院批准，中国人民银行点评p;决定，自2013年7月20日起全面放开金融机构贷款利率管制。 一、取消金融机构贷款利率0.7倍的下限，由金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平。 二、取消票据贴现利率管制，改变贴现利率在再贴现利率基础上加点确定的方式，由金融机构自主确定。 三、对农村信用社贷款利率不再设立上限。 四、为继续严格执行差别化的住房信贷政策，促进房地产市场健康发展，个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整。 嘉论点评：全面放开贷款利率管制后，金融机构与客户协商定价的空间将进一步扩大，有利于促进金融机构采取差异化的定价策略，降低企业融资成本；有利于金融机构不断提高自主定价能力，转变经营模式，提升服务水平，加大对企业、居民的金融支持力度；有利于优化金融资源配置，更好地发挥金融支持实体经济的作用，更有力地支持经济结构调整和转型升级。 西安楼市整治风暴：房企或将迎来一次大洗牌 央视曝光西安没有预售证违规售楼的新闻一经播出，随后掀起的整治风暴。10月24日，西安市房管局发布《关于开展房地产市场秩序专项整治的公告》，将对城区内所有房地产开发项目进行排查，开展房地产市场秩序专项整治活动。 专项整治内容包括：未取得《商品房预售许可证》，直接或采取发放VIP卡、内部认购、缴纳诚意金等形式变相预售商品房；未经备案从事房地产经纪业务、代理销售不符合销售条件商品房；未取得预售许可，擅自发布商品房预售广告；其他违反房地产市场管理法律法规的行为。 嘉论点评：此次市场整顿，淘汰和净化不规范企业，或将对西安房地产市场竞争格局产生一些变化，促进行业专业的提高。 经济、金融、政策趋势及预测 通知内容如下： （一）严格落实商品房预售许可制度。未取得商品房预售许可的开发项目，不得进行预售，或以内部认购、预订、排号、发放VIP卡等形式变相预售，收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何形式的房地产展销活动。 （二）规范房地产预售广告发布。未取得商品房预售许可，不得通过电视、报纸、电台、网站等任何媒介发布任何形式的房地产预售广告。未经备案的，不得发布。 （三）加强开发项目销售现场管理。未取得商品房预售许可的开发项目，不得对外开放销售场所。 （四）加强商品房预售方案管理。房地产开发企业申请商品房预售许可时，应制定详细的预售方案，并严格按照报备预售方案组织预售活动。预售方案内容发生变更的，应在变更后10日内报我局备案。 （五）完善商品房预售资金监管制度。申请商品房预售许可前，房地产开发企业必须与监管银行签订预售资金监管协议，确定监管账户。预售资金（包括定金、首付款、购房贷款）要全部纳入监管账户。 （六）强化商品房销售价格备案制度。房地产开发企业预售商品房，要严格落实价格主管部门“一房一价”，“一价清”等相关规定，明码标价对外销售。 （七）规范商品房买卖合同履约行为。房地产开发企业预售商品房，必须按照平等、自愿、公平的原则，通过商品房网签备案系统与购房人签订商品房买卖合同，严格按照双方合同约定内容，依法履行责任和义务。不得以其他形式签订商品房买卖合同或以合同附加条款形式，免除自己的责任。因不可归责于购房人责任，导致交易未成立的，不得扣取购房人定金等已交纳费用。 （八）实行商品房销售人员挂牌上岗制度。商品房销售人员须经专业培训，并取得《商品房销售人员上岗证书》，