胶州李哥庄水岸绿城项目可行性研究报告.pptx

胶州李哥庄水岸绿城项目可行性分析报告 中地策略·市场部 2013年6月 逻辑框架 环境分析 水岸绿城分析报告 项目分析 李哥庄概括 项目四至 产品规划分析 产品销售分析 产品推广分析 产品去化分析 客群分析 结论 逻辑思维导图 项目周边配套 项目周边交通 项目生活氛围 开发商分析 产品优劣势分析 周边竞品分析 逻辑框架 环境分析 产品分析 周边竞品分析 1 2 3 结论 4 地理位置较为偏远，经济较为发达，以第二产业为主导，形成一系列产业链，有利于外地人大量涌入。 本案位于胶州市李哥庄，李哥庄镇位于胶州市最东部，东南濒桃源河与城阳区接壤，东北与即墨市毗邻，西侧以大沽河为界与胶东镇相邻，北段与北王珠镇、即墨市张院镇相连。总面积75平方公里，2010年生产总值约60亿元，第一、二、三产业所占GDP比重分别为8%∶57%∶35%。全镇形成以毛发制品、制帽业、建材、木制品、食品加工等五大主导产业。并在2012年重点引进铁马机械、高速列车新材料等20多个先进制造业项目。产业发展的直接效应是带动当地农民、外来人员在镇驻地就业、落户,从而形成了良好聚集效应。 李哥庄概括 16km 40km 23km 26km 距胶州市政府16公里 距离即墨市政府26公里 距离城阳区政府23公里 距离青岛市政府40公里 李哥庄被誉为全国文明之乡、中国制帽之乡、全省经济强镇。 李哥庄 周边公路路况较好，驾车行驶较为便利，周边工厂较多，西侧紧靠铁路，有一定噪音污染，居住舒适度较差。 项目四至 区位：本案位于胶州李哥庄镇北部。 地址：胶州市李哥庄镇聚福路1号 四至：东至广场大街 西至飞龙大街 南至龙翔大街 北至广大大街 本案 广大大街 飞龙大街 飞龙大街 龙翔大街 东侧：玉恒制帽有限公司、迪凯饰品公司、青岛金箔服饰有限公司、青岛宇超制帽有限公司、青岛宏大钢有限公司。 西侧：青岛冠利制帽有限公司、青岛优源优钢铸公司、胶青铁路。 北侧：青岛亿益灯具有限公司 项目周边医疗教育资源相对完善，生活配套齐全，购物较为便利。 项目配套 教育资源：李哥庄小学、胶州市第八中学、向阳幼儿园、小海燕幼儿园。 医疗资源：李哥庄中心卫生院。 生活配套：利客来超市、利群超市、让利超市、青元五金店、海风医药超市。 本案 李哥庄小学 胶州第八中学 小海燕幼儿园 向阳幼儿园 李哥庄中心卫生院 2.5km 利客来超市 利群超市 青元五金店 海风医药超市 项目周边建成小区较多，入住率较高，居住氛围良好。 项目周边氛围 建成小区：盛世家园、贵都花园、聚福苑小区、顺盛聚福源 本案 聚福苑小区 2.5km 盛世家园 贵都花园 顺盛聚福源 项目周边道路况较好，道路纵横交错，道路通达性良好。 项目周边道路 本案南侧2.5公里为204国道，驾车向东20分钟可抵城阳区，向西15分钟可达胶州市区。 本案 2.5km 龙翔大街 沽河大街 204国道 迎宾大道 联谊大街 香港大街 本章小结 李哥庄是经济强镇，以第二产业为主导，并建成一系列产业链，吸引大量外地人就业。 本案周边生活配套齐全、医疗教育资源完善。 周边道路纵横交错，道路畅通性良好。 周边建成小区众多，居住氛围良好。 本案项目附近工厂较多，西侧紧邻胶青铁路，会有严重噪音污染。居住舒适度较差。 逻辑框架 环境分析 产品分析 周边竞品分析 1 2 3 结论 4 产品规划分析 水岸绿城分为A.B.C.D.E五区，占地20.2万平方米，建筑面积68万平方米，规划有100余栋6层低密度建筑，共有5000户。 A区已交房办房产证，B区基本完工。C、D区已于2013年3月份全面动工；E区将于今年10月份动工。由图片可知本项目外立面为涂料粉刷，内部景观为平地绿化，景观毫无特色，由此判定本项目为低端社区。 项目沙盘 项目实景图 项目实景图 项目体量较大，品质较差、定位为低端社区。 产品分析 水岸绿城E户型沙盘图2室1厅1卫1厨 72.80㎡ 优势：双南卧设计，采光好。主卧带阳台，舒适度高。 劣势：客厅太小，家具、彩电、沙发搭配不起来。 水岸绿城F户型沙盘图1室1厅1卫1厨 60.20㎡ 优势：南北通透、全明户型 劣势：进深太长，绿色部分完全浪费。卫生间和厨房紧挨着，会有异味。 水岸绿城D户型沙盘图3室1厅2卫1厨 113.13㎡ 优势：全明户型、户型方正、南北通透。利用率高，无浪费面积。 劣势：厨房太大，导致没有餐厅。动线不流畅，动静不分离，舒适度低。 所有户型优势通透性良好，采光较好；劣势：户型设计不合理，浪费面积，舒适性较差。 产品销售分析 售楼处紧邻本案，以三层网点房为本项目售楼处，品质较差，档次较低。 内部仅有一个沙盘和几张销售桌椅。 据了解案场置业顾问文化水平较低，专业度一般，基本上是依靠浩华那种销售