各知识点及模型收集题库.ppt

通过对部分优秀报告得学习，我收集了一些他们有益的知识点和模型，在此与大家分享，希望能对我们的水平提升有所帮助！ 因采用市场比较确定均价必然因参考项目属性差异而产生误差，所以引入K（调差）值，并通过置信度综合修正参数进行估值修正；同时溢价因素之间往往相互影响，各因素增长空间的简单叠加将会导致多种因素的重复计算，因此引入M（多因素协调值）（且M1），对多种因素溢价的增长空间进行修正。 参数 估算指标 指标数据范围 Pn 动态价格 —— n 动态增长年限 项目明年6月销售，n值取1代入计算 K 可能误差 [-3%，+3%] 1－K 置信度综合修正参数 [0.97，1.03] M 多因素协调值 [0.85，0.9] P0 静态比准价 住宅3785元/㎡；公寓3495元/㎡ γ1 市场价格自然增长率 10％ γ2 大盘开发成熟溢价增长率 5％—8% γ3 —γ6 规划、营销、产品、 品牌的溢价增长率 以市场经验估算为10% 『住宅与公寓』/建立估算函数 构建价格估算函数为： 估算参数表： 【招商策略】针对不同类型的商家，采取不同策略 目标商家 商家特征 对项目的作用 应对策略 主力店 一般都有特定的选址计划、标准和流程，决策周期较长； 谈判能力强； 决定整个项目的生死和发展前景 熟悉其选址特征，尽可能的迎合； 同时与几个主力店进行谈判； 给予一定的优惠条件； 次主力店 国际或国内知名品牌商家； 一般对地址有一定要求，对产品的适应性较强； 不同商家谈判能力不同； 可一定程度带动其店铺周边的商业氛围； 如果规划得当，多家旗舰店的组合也能在一定程度上起到主力店的作用； 利用主力店对其形成吸引； 普通店 一般对主力店和旗舰店有一定依赖，需要分享其客流； 产品适应性强； 谈判能力较弱 对主力店和旗舰店的补充 利用主力店及旗舰店对其形成吸引； 进行严格筛选； 【招商策略】主力店招商策略 商家选址的基本出发点 决策因素 招商策略 招商方的职责分工 高利润 店铺盈利能力 项目区域及店铺位置 挖掘项目商业价值 招商部门 客流量及客户消费水平 交通条件 建筑条件 布局及使用功能 产品定制或功能弹性化 开发商 配套条件 软性指标 租金 合理制定租金 提供优惠条件及优质服务 开发商 管理与服务 低风险 竞争对手 项目定位 定位准确 科学规划业态 招商部门 项目或发展前景 辅助业态或商家 规划前景 尽快确定主力店及知名品牌店 招商部门/开发商 能力可及 资金流 开店计划 内部决策流程 调查、访谈 招商部门 人力资源 地方政策 BACK 业态选择——思路1：根据商业街区的定位模式 成行成市 （同质同类） 完全补缺 （同系不同类） 扩大主题 （不同系不同类） 成行成市模式适用条件： 需求持续增加，商家具有较高经营水平； 交通及地域关联性强，一般在成熟商圈周边延展 较易实现； 特点：借势，吸引客户、共享客户、争夺客户。 补缺模式适用条件： 市场同一类别业态不完善； 市场商业主题有空白点或较为稀缺； 市场对所缺业态有一定的消费需求。 小结：本项目的业态应选择以餐饮为主 定位模式 基本条件 业态选择 本项目适用性分析 成行成市 交通及地域关联性极高 综合零售业 市场竞争激烈，本项目缺乏可依托的商圈； 需要依靠大量日常人流，项目交通条件不适合； 需求持续增长 大规模、高水平的经营管理 完全补缺 市场同一类别业态不完善 针对大众的主题零售（如服装等） 需要依靠大量日常人流，项目交通条件不适合； 饮食 休闲娱乐 属于目的性消费，对日常人流量要求低，适合本项目； 仅有300个车位，不适合大量餐饮聚集 扩大主题 市场商业主题有空白点 针对特定圈层的主题零售（如文物古董等） 在东莞缺乏相应消费需求； 不成熟区域商铺销售的常规模式： 模式 操作要点 优点 缺点 本项目的适用性 住宅主导模式 先卖住宅，待住宅销售一段时间，人气聚集后，再卖商铺。 卖现实价值，客户信心强； 资金回笼慢； 根据项目目标及开发模式，必须先卖商业后卖住宅； 招商主导模式 通过招商引进知名大商家，促进商铺销售。 卖未来，通过主力店增强客户信心； 销售的成败主要系于主力店的招商，项目销售的风险过于集中； 主力店的招商一般周期较长； 回款时间紧迫 按常规模式销售，难以实现项目目标，必须寻求突破。 常识1——商铺是产生财富的载体，客户购买商铺的最基本目的是为了生财或升财，即追求财富利益 客户需求 商铺功能 租金收益 出租 转售 经营 业主只需收取租金 因“道路刚性”而稀缺，从而产生增值 销售收益 降低房租成本，并获得营业收入 经营收益 长期收益 风险保障 资产沉淀 客户利益 融资工具 融资收益 融资 可作为不动产进行抵押或置信凭证，从而获得贷款 投资能力 编号 出处 购铺决策视角 亿万级 1 投资机构/大型私