090318景德镇项目汇报(终2)调2.ppt

做活开门子广场南路项目的六大方略 前 言 1.1 城市印象（1.a） 1.2 城市印象（2.a） 景德镇08年前三季度GDP：237.1亿元，同比增长15%；其中第三产业增长势头尤为强劲； 旅游发展不断向好，前9个月景德镇市共接待游客746万人次，同比增长18.2%，其中，境外游客达8.43万人次，同比增长50.7%，旅游收入达31.1亿元，同比增长25.9%，其中，旅游创汇达2821.6万美元，同比增长67.4%。 2.居民消费水平 前9个月，全市居民消费价格总指数为106.9%，比前8个月降低了0.3个百分点，涨幅也低于全省平均水平； 其中，1—9月份，景德镇全市社会消费品零售总额达到70.6亿元，同比增长23.5%，城镇居民人均可支配收入达12441.39元； 3.1 房地产市场投资 景德镇08年房地产投资总额23.08亿元，施工面积278万㎡,新开工面积53万㎡，其中住宅49万㎡，商业4万㎡。 2008年全年销售56万㎡，住宅48万㎡，商业8万㎡。全年销售总额13亿，住宅9.7亿，商业3.3亿。 3.2 住宅市场现状 根据《景德镇市城区住房建设规划(2006-2010)》，未来5年，预计建设普通商品住房459．20万平方米(4．93万套)，其中套型面积在90平方米以下的约3．78万套，90平方米以上的约1．15万套。建设政策性住房(含经济适用房、廉租房等)114．80万平方米，约1．45万套，其套型建筑面积均在90平方米以下；? 3.3 住宅消费者需求 价格需求——以总价20～30万元 面积需求——集中在110 ㎡以下 户型需求——以二房、三房为主，购买一房的，主要集中在单身贵族和中老年人群 4.1 现有商业业态 4.2 市民消费行为心理剖析 喜好名牌产品，尤其偏好中档次的国内名牌； 但消费能力有限，对高端名牌的消费能力较弱 4.3 景德镇的中心商圈 景德镇中心商圈以人民广场 为中心节点，周边连接莲社北路、 新村西路、新村东路、广场北路、 广场南路、珠山东路、莲社南路、 马鞍山路以及黄金街区珠山中 路，完成了别具特色的商业网络 布局，该区域中的景德镇80%以 上的商业人流、物流、以及商品 信息流。该区域代表着景德镇 最高的地段租金价值和投资潜力。 4.4 景德镇商业现状（1） 1．现代商业形态成为主导 景德镇的商业正处于传统商业形态向现代商业形态过渡的阶段； 2．中低端产品竞争激烈 小商品市场已略呈现出饱和态势，整个市场的空置率约为30%； 3．专卖店与大型商场超市成为主流 品牌专卖店与大型商场超市发展态势尤为迅猛； 4．商业运营仍处于初级阶段 现代营销意识薄弱，缺乏系统性与专业性运作是景德镇商业发展的主要弊端 5．中高端产品缺乏 景德镇中高档的商品仍然较少，赝品名牌较多； 6. 供求关系失衡 一方面大量商业物业闲置，一方面大量商家无法找到适合开店的经营场所，二者之间的矛盾非常尖锐 4.5 商业问题分析（1） 开发商缺乏长期运营意识 重销售轻运营轻招商只顾眼前利益，缺乏长线投资眼光； 开发商缺乏专业、系统性思考 商业地产开发要有系统性思考，不能先改好房子在想招商。而要从一开始就先做好商业规划，然后在做建筑设计。根据不同的业态组合对建筑结构的要求，来做建筑设计，才能保障未来商的顺利； 过度透支商业地产的价值 高售价使得业主追求高租金，高租金吓跑了商家。这时市场就会用物业的闲置来报复不合理的租金要求； 4.5 商业问题分析（2） 未能充分了解商业地产的复杂性 商业地产的复杂性在于，必须长期持有、而且需要大规模持有，逐步发展，从而降低商业风险，它是和地价联系在一期，是和客户的消费习惯联系在一起的; 缺乏专业人才调控 商业运营是个长时间的过程，需要有统一的招商管理、统一的业态规划、统一的服务，没有专业人员的把控，就容易造成经营混乱、档次偏失、品牌冲突等局面. 本 章 小 结 景德镇的开发幅度越来越大，商业竞争日趋激烈，竞争的表象下是经营文化、营销理念、规模、铺货方式、价格、位置等的综合竞争，也是传统商业与现代商业的竞争； 我们的项目若参与到现在的竞争中是具有一定风险的，现在项目进入市场，就将处在“红海竞争”的恶劣市场环境中。如果想获得成功，就必须走差异化、特色化的市场竞争道路； 若要避免游历于这种“红海竞争”的局势中，我们就必须要借势发展、必须要站的更高，从更远的角度去思考和挖掘这个产业及商圈的空白与升级； “厮杀红海”：其核心就是“整合资源、借势发展” 即整合所在商圈内所有可以整合的资源、借助与周边商业、环境、交通等进行最优化组合和联通，通过主题化、专业化的升级，提高项目的核心竞争力，从而成为商圈内的成功者，领导者，称霸红海； “突围蓝海”：其核心就是“勇于创新、奇兵出击” 即从商业模式与城市支柱产业发