2010安徽安庆菱湖国际休闲娱乐综合体项目可行性报告.pdf

致杭州温州商会 安庆· 菱湖国际休闲娱乐综合体 项目调研及可行性 研究报告 致杭州温州商会 安庆· 菱湖国际休闲娱乐综合体 项目调研及可行性 研究报告 安庆·菱湖国际休闲娱乐综合体项目调研及可行性研究报告 对本项目 的理解 综合体案例 借鉴 项目定位 理解政府设置的规划设计条件，确定本地 块的定位方向。 研究城市综合体最新的发展理念及模式， 对本项目发展起到借鉴作用。 从市场需求角度出发，阐述最适合项目发 展的产品定位及目标客户定位。 项目思路 安庆·菱湖国际休闲娱乐综合体项目调研及可行性研究报告 1 目录 政府规划限定 ………………………3 基地分析 ……………………………4 市场调研分析 ………………………7 城市综合体特征与价值 ……………10 综合体发展模式研究 ………………14 本综合体项目发展方向 ……………20 项目整体定位 ………………………23 综合型酒店定位 ……………………28 湖滨名品街与游乐园定位 …………39 湖滨休闲风情街定位 ………………55 第一部分：对本项目的理解 第二部分：综合体案例借鉴 第三部分：项目定位 安庆·菱湖国际休闲娱乐综合体项目调研及可行性研究报告 2 （一）政府规划限定 ?1#地块： 地块性质：五星级标准酒店及配套商业设施 建设规模：占地规模175亩，酒店建筑面积约 6万平方米（300间以上标准客房），配套及 商业建筑约2万平方米。 ?2#地块： 地块性质：商业服务业用地（湖滨风景街） 建设控制：占地31.5亩，容积率≤0.7 ，建筑 高度≤12米，建筑面积约1.47万平方米。 ?3#地块： 地块性质：商业服务业用地 建设控制：占地105亩，容积率≤1，建筑高 度≤24米，建筑面积约7万平方米。 ?4#地块： 地块性质：居住用地 建设控制：占地75.5亩，容积率≤3，建筑密 度小于0.25，建筑面积约15.1万平方米。 一、对本项的理解 安庆·菱湖国际休闲娱乐综合体项目调研及可行性研究报告 3 （二）基地分析 项目所在区位 u本项目位菱湖北路两侧，菱湖风 景区东北侧。 u南侧项目地：西南到莲湖水面， 北至石化管廊带，东至龙眠山路。 u北侧项目地：南至菱湖北路，西 至景湖嘉苑，东至龙眠山路。 u菱湖北路贯穿本项目，与振风大 道相连，龙眠山路位于本项目右侧。 项目东侧为高架，住宅发展不多。 u石化管廊带隔断了到菱湖风景区 的道路，对项目的环境有一定影响。 一、对本项的理解 安庆·菱湖国际休闲娱乐综合体项目调研及可行性研究报告 4 （二）基地分析 基地所在区域分析 文彩花园 皖江公园 安庆市人民政府 高速接引公路 文化广场 菱湖风景区 u 位处市政府板块核心地段，交通 发达，区域未来发展十分看好； u 位处老行政中心，东部新城行政 中心之间，区域内有一定量的办 公单位，具备发展酒店综合体的 基础条件； u 周边是菱湖风影区，景观资源丰 富有文化广场、皖江公园、体育 馆等，形成旅游休闲文化中心； u 区域东北侧、东侧住宅处于初期 发展阶段，入住率低，人气不旺， 生活配套缺额，商务氛围十分欠 缺，但长远发展看好。 一、对本项的理解 安庆·菱湖国际休闲娱乐综合体项目调研及可行性研究报告 5 （二）基地分析 基地所在区域分析总结 u 地块周边为老行政中心，且坐拥菱湖风景区良好的景观资源，交 通可达性好，随着周边楼盘的开发及环境的整治，区位条件优越。 u 地块具备发展中高、高端综合体项目的条件，但由于两面临湖， 人流较少，不太合适做百货、超市等日常消费类零售业态，更合适做 商务、休闲类业态，比如酒店、餐饮、娱乐、购物等。 u 地块周边居民区较少，且远离商业中心区，业态选择需要与人民 路老商业区及周边新建的南铭商贸城形成错位发展，且能够吸引人流 前来消费。 一、对本项的理解 安庆·菱湖国际休闲娱乐综合体项目调研及可行性研究报告 6 政府大力支持 安庆旅游业的高速发展加之政府大力 打造，到2010年底，预计新建成2家五星 级饭店、4家四星级饭店、6家三星级饭店， 同时大力发展一、二星级饭店，全市旅游 星级饭店达55家。形成大、中、小型结合， 高、中、低档配套，旅游观光、度假休闲、 商务、会议配套齐全的饭店接待体系。 安庆酒店 五星 四星 三星 二星 统计 酒店数 1 4 2 3 10 房间数 336 738 254 685 2013 平均房价 400 350 200 150 年份 海外旅游者人数 (人次) 国内旅游者人数 (万人次) 旅游总收入 (亿元) 2006 12910 1012.9 45.9 2007 14459 1114.2 52.9 2008 16195 1225.6 60.8 2009 18138 1349.1 69.9 2010（预计） 20314 1484.1 80.4 旅游业