2010年1月西安市房地产市场动态.doc

2010年11月西安市房地产市场动态 目 录 一、最新政策法规 二、11月西安楼市动态 （一）西安市商品房销售数据 （二）11月新发售项目状况 （三）周边主要竞争对手11月销售态势 （四）楼市营销活动 （五）周边竞争对手特征总结及分析 深圳市互动双赢市场营销策划有限公司 2010年12月11日 最近政策法规 新“国十条”从颁布起至10 月8 日，已经陆续有10 个城市发布了政策执行细则，在“限购”与“听贷”上做出详细规定，汇总如下： 10大城市的住宅限购令 国家多部委：贷款税收控购房 9 月30 日，财政部、住建部、央行等多个国家部委更为严厉的调控政策出台：贷款购买商品住房的首付比例调至30%及以上。此次多个部委的合作发力与新“国十条”相比，多项调控政策扩至全国范畴。具体内容包括： 全国范围停发三套房贷 各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。而在“国十条”中，上述政策则限定于“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”。同时，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，文件要求严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1 倍的规定。另外，各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。 【地方政策】 北京：一年以上住房公积金贷款明年涨利息 天津：启用新预定协议 一套商品房预定不得超3次 广州：今后购买商品住房 需要提供婚姻情况证明 杭州：降廉租房门槛月人均收入低于1100 元可申请 南京：经适房价格不得超过商品房的60％ 成都：保障性住房成都暂不预征土地增值税 哈尔滨：出新规限建小产权房 禁以集体建房名义开发 郑州：公积金贷款首付比提高10% 西安：多家银行第三套房停贷 认定情况有四种 据悉，9 月上旬西安多家银行已停止第三套房贷。四种情况将被认定为第三套房贷： 第一种：个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清，另一套未还清，此时再贷款将被认定为第三套房贷。 第二种：个人名下有两套房的商业贷款记录，全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下虽然个人名下无房，但再贷款时也会被视为第三套房贷。 第三种：夫妻两人一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，婚后买房申请贷款将被视为第三套房贷。 第四种：夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款，根据新政虽然都是婚前的个人贷款行为，但因央行征信系统中都存有记录，所以以夫妻共同名义贷款买房还是会算做三套房贷。 点评： 政策指向都在于打压房价。封死“投资”路，连“刚需”也被纳入调整对象。用信贷与税收政策控制需求量，以市场整顿、加大民生住房投资来保证市场供应量。希望通过调整供需平衡为目的达到市场稳定发展。不论本年的二次调控在全国范围见效多大，西安本地市场一定也会受到影响。虽然历次调控在本地都有一定的滞后性与效力削弱，但对本地开发商与行业相关机构也都是一次考验，早早做好心理准备，提前制定应对策略迫在眉睫。 二、11月西安市楼市动态 （一）西安市商品房销售数据 11月西安楼市交易续涨10.97%创年度新高 西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：11月份西安市商品房成交面积172万平方米，再创2010年以来月度销售量新高，环比10月上涨10.97%，同比上年同期增长12.48%。从3季度开始西安楼市成交量逐步回暖，而房价在数次调控中并未应声而降，反现持续增长之势，推动了购房者入市的速度；此外尤其在11月份关于CPI上涨的信息引发多数市民对货币贬值预期加剧的心理影响，在房价下降无望，而货币贬值预期加剧的双重因素挤压下，部分购房者则为了财产的保值和增值更加急迫的入场，11月西安楼市呈现了一定程度的“恐慌性”购房。 11月西安住宅均价6504元/平方米 环比回落0.58% 西安房地产信息网数据研究中心对月度数据统计显示，11月西安市普通住宅成交价格为6504元/平方米，环比下滑0.58%，在房价高位运行的情势下，11月份高端住宅项目成交量回落明显，而中低价位房源更受市场追捧，从交易结构上拉低了11月份的房价水平。但西安房地产信息网数据研究中心从市场各楼盘的对外售价政策走向来看，尽管多盘“优惠打折”现象再现高涨，但众多楼盘普遍采取的方式为提高售价后再进行打折促销的推出，“明降暗升”为11月楼盘市场的普遍特征，根据西安房地产信息网数据研究中心对11月最后一周即47周全市在售住宅报价统计来看，达到6873元/平方米，较46周增长2.26%，但随着政策调控的进一步深入，西安房价仍将表现为相对走稳的态