XXXX住小区的物业管理方案.doc

管理方案目录 管理方案 一、托管理的目的 二、委托管理的原则 委托管理的内容 质量管理的目标 管理体制和人员的配备 管理架构 管理职责 人员配备 工作流程 必要的物资装备计划情况 档案的建立与管理 管理费用预算方案 第二章 日常管理 一、日常管理运作 财务管理 综合事务管理 保安、消防、车辆管理、监控 保洁管理 绿化养护管理 工程维修管理 机电设备运行与保养 第三章 管理措施 一、拟采取的主要管理措施 第一章 管理方案 一、委托管理目的 1、保持和提高物业的完好程度。通过加强对“XXXX”住宅小区整体物业的管理养护和对使用人的管理和服务，以防使用不当，损坏物业。 2、创造良好的环境，统筹安排小区各项设施的管理养护，强化宣传，对业主（住户）进行依法管理约束，共同维护小区环境； 3、维护住宅小区业主（住户）的权益。业主置业大都用来居住、保值、增值、享受良好的服务等，加强对业主、住户的行为管理、服务就是为了维护业主的整体利益，从而有利于每一位业主； 4、加强对小区实施社会化、专业化、一体化的服务，不断提高服务管理质量，维护和提高小区和本公司的社会声誉，树立“XXXX” 品牌从而提升“中磊房产”的外在实力。 二、委托管理原则 根据国务院颁布的《物业管理条例》和《XXXX城市居住小区物业管理条例》及其实施细则以及委托管理合同，本着“以区养区、略有节余”和“精干高效、优质服务”的管理原则，执行公司“服务是我们的宗旨”的质量方针，实施“管、养、修、服务”为一体的综合管理。 三、管理内容 1．公共环境管理（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。 2．车辆出入及停泊管理。 3．消防、公共秩序管理。 4．业主、物业档案和资料管理。 5．小区内共用设施设备（共用上下水管道、落水管、共用照明、有线电视、楼内消防设施设备）的养护、管理。 6．小区内房屋建筑本体共用部位的养护、维修管理。 7．小区机电设备设施的养护、运行管理。 8．小区绿化的养护管理。 9．社会文化活动的组织。 四、质量管理目标 1．房屋及公共配套设施完好率达98%； 2．小区内无重大火灾、刑事案件和交通事故； 3．小区内卫生、消杀达国家标准率98%； 4．维修及时率达98%，反修率不高于2%； 5．业主满意率达95%； 6．投诉处理率达100%； 五、管理体制和人员的配备 1．管理架构 公司拟设小区物业管理处作为公司的外派机构，全面负责小区的日常管理运作，统管整个小区的内外事务。管理处本着“高效精干、科学合理、以岗定人”的原则，按综合一体化管理八大服务：资料管理、房屋管理、生活秩序、车辆管理、环境清洁、绿化养护、工程维修、社区文化。设一个管理处、四个部（行政综合部、安全管理部、环境管理部、工程维修部）。管理架构图如下： 组织机构图 2．人员配备 管理处经理 部门主管 物管员 安管人员 保洁人员 维 修 绿 化 3．管理职责 管理处经理：全面负责小区的物业管理服务工作；； 物管人员：房屋装修巡视、中介租赁、报修、投诉处理、业主的走访和信息的反馈、档案管理、社区文化活动的组织及会所管理； 安管人员：主要是对停车场、电视监控、消防、公共秩序、进出人员实行管理； 维修人员：主要是对房屋、设施、设备的日常养护和定期检修，水、电、消防设备、电视监控设备、配电进行日常维护保养管理，抄水表、业主的日常报修处理。 保洁人员：主要是对整个公共场所、公共部位进行环境保洁和垃圾的清运； 绿化人员：绿化的养护（施肥、浇水、修剪、补种等） 六、工作流程 七、必要的物资装备计划情况 2．管理用房 3．通讯设备 电话主，对讲机 4．办公设备 电脑 打印机 复印机 吧 台 办公桌 办公椅 会议桌 文件柜 档案柜 5．安保装备 手电筒 6．维修工具：万用表、摇表、电工劳保用品（高压绝缘鞋、电工包）、组合套筒扳手、应急照明灯、人字梯等。 7．保洁工具及用品 工具：钢丝球、铲刀、去污剂、水桶、水管；扫把、簸箕、垃圾车等。 八、档案的建立与管理 1．建立 设施设备养护、运行记录台帐； 投诉处理记录； 消防检查档案； 各岗位交接班记录； 财务报表； 文书档案； 小区设备的使用说明； 房屋验收图纸 九、管理费用预算方案 （—）日常运作费用 1.人员工资（人） 经理 主管 物业管理人员 保安 班长 队员 保洁 维修 5. 办公费用 通讯费 办公费用（