中国城市房产税收调控政策研究.doc

中国城市房地产税收调控政策研究 ??? ????除有特殊规定，中国的房地产税收政策全面覆盖全部的城市、县城、建制镇、工矿区和农村。但由于农村的土地归集体所有，且适用于农村的税收政策大部分享受税收优惠政策，因此，中国的房地产开发企业和房地产开发项目主要集中在城市、县城、建制镇、工矿区。而最具代表意义的房地产税收问题与表现主要体现在城市。因此，本文以城市为代表研究中国房地产税收调控政策问题。????一、中国城市房地产税收安排????我国现行城市房地产税收制度是随着我国经济的发展和税收制度的改革先后颁布实施的，在房地产税收体系中，与房地产直接相关的税种主要有房产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、营业税、城市维护建设税（教育费附加）、契税、印花税和企业所得税共九个税种。依据课税环节的不同，城市房地产税收可以分为土地购置环节、房地产交易环节和房地产保有环节三大税收类别，在不同课税环节对房地产税种安排不同，税负水平不同，产生的市场效应也不相同（参见图1）。????????图1????在土地购置环节，房地产开发企业向地方政府取得土地时支付的税金主要是契税（税率3%-5%）和耕地占用税（税率5-50元／平方米），税收负担较轻。在房地产交易环节，销售方涉及到营业税及城市维护建设税（教育费附加）（综合税率约5.5%）、所得税（企业所得税税率25%、个人所得税税率20%）、土地增值税（税率30%-60%）以及印花税（税率0.5‰），购买方涉及到印花税（税率0.5‰）、契税（税率3%-5%）；房地产交易环节总体税负水平相当于销售收入或经营收入的23%左右，名义税负水平偏重，且实际税负水平与名义税负水平相当接近。在房地产保有环节，房地产自用行为中，主要涉及到房产税（税率1.2%）和城镇土地使用税（税率0.6-30元／平方米），这两个税种的名义税负水平明显偏低且对个人居民用房屋的优惠幅度极大；房地产租赁行为中，租赁方涉及到营业税及城市维护建设税（教育费附加）（综合税率约5.5%）、印花税（税率1‰）、所得税（企业所得税税率25%、个人所得税税率20%）、房产税（税率12%）以及城镇土地使用税（税率0.6-30元／平方米），承租方只涉及到印花税（税率1‰），名义税负水平偏重，由于税收征管难度过大，房屋出租过程中的税收基本处于流失状态，造成实际税负水平明显低于名义税负水平。????需要说明的是，在房地产税收体系之外，还有相当规模的各级政府规定的房地产收费与租金，常常与税收纠缠在一起，通称房地产税费。因此，研究城市房地产税收问题必须同时分析房地产收费与租金现象。在土地购置环节，房地产开发企业的最大支出是向地方政府支付的土地出让金。作为有偿使用国有土地付出的代价，房地产开发企业在取得土地时，必须一次性向地方政府支付土地出让金并由此附带部分税费。尽管由于土地市场的供求关系等因素影响，全国各地土地出让金价格具有一定的浮动性与变化性，但该部分支出无疑构成了房价的重要基础，可见，该项环节税费合计数额较大，但从税费比例看，费重税轻。在房地产交易环节，房地产开发成本构成项目包括支付土地开发成本、建筑及安装工程费、基础工程费（主体工程基础费用）、城市基础设施配套费、前后期费用、预备费、经营管理费、不可预见费、广告等销售费、各种税费、总投资额和利润额等（参见图2）。????????图2????二、中国城市房地产税收调控轨迹????在中国，调控房地产市场的经济杠杆主要是金融政策和税收政策，调控方法主要是基于过热或过冷的房地产市场表现，实行紧缩型房地产调控政策或宽松型房地产调控政策。从近几年宏观调控的性质上判断，房地产税收调控政策可以分为三个阶段。????第一阶段：2003年初-2008年上半年，紧缩型房地产调控阶段。2003年后，中国出现了经济过热迹象，房地产投资快速增长，房地产价格及与房地产业相关联的建筑材料价格大幅上涨，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。为此，政府各部门频繁出台诸多政策对房地产市场进行调控。在这一阶段，配合国土资源部、监察部、国务院、国家发展改革委等部委文件精神，国家税务总局于2007年1月发出《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，规定自2007年2月1日起，土地增值税由预征转为清算，进入土地增值税实质性征收阶段，直接增加了房地产开发企业的税收负担。????第二阶段：2008年下半年-2009年上半年，宽松型房地产调控阶段。2008年，受经济危机影响，中国经济以拉动内需为主。为了拯救经济并促进经济更好发展，房地产调控政策开始松绑。在这一阶段，财政部、国家税务总局规定，自2008年11月1日起，对个人住房交易环节的税收政策作出调整，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下