地产企业做做大研究.doc

地产企业做强做大研究 ——做强做好做大的意义和发展模式 ? 《城市开发》2009年第6期 中国房地产业协会 　 ? ? 　　强、好、大之间存在辩证关系。“强”是指对企业专业、资金财务、收益、研发、抗风险等各种能力的综合评价，“好”是指对企业承担商业责任、环境责任、社会责任、且有战略眼光的肯定，“大”则主要指企业的资产规模、业务规模。这三者之间有这样的辩证关系：作强做好需要以一定的规模为基础；而要获得成长和规模扩张，需要首先做强做好；企业只有好，才能为企业发展创造良好的环境，获取各种社会资源的支持，从而支持能力提升和规模壮大。三者是互为条件的。 ? 　　由于房地产行业集中度偏低，以及行业市场绩效不高，因此有必要提高集中度，发展大企业，特别是要支持优秀企业做大做强。尽管房地产行业在房屋供求市场上竞争较为充分，但房地产开发过程中相关资源获取中并非有效竞争的，因此房地产行业内竞争有效性是不足的，加之市场需求大，导致企业生存环境较为宽松，一些质量不高的房屋也有市场。所以就出现了行业景气时，大量房地产企业出现，也使得行业平均盈利水平不高。 ? 　　发展大企业有助于提高市场绩效和降低资本风险。目前房地产企业已经形成不同的梯队，企业规模越大，资本利用能力越强，资产负债率越低些，盈利能力越强，成长性更好，土地储备行为更强。如百强企业前10家、11～20名、21～30名、31～40名和41～50名的企业之间的销售面积、竣工面积、土地储备、资产规模、销售额、利润总额等方面均有较大差异，见表1，体现出规模越大的企业实力越强的特点。前文数据也表明领先企业资本和资源利用效率更高，发展更快，资产负债率更低。 ? ??? 表1：房地产企业梯队示意表 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 排名 TOP10 11-20 21-30 31-40 41-50 中海、万科 金地、招商 首创、世贸 SOHO、中远 海信、证大 平均土地储备(万平方米) 1095 592 415 321 163 平均年销售面积(万平方米) 91 63 46 34 21 平均年竣工面积(万平方米) 91 72 51 39 26 平均总资产(亿元) 92 59 42 37 25 平均销售额(亿元) 44 31 23 18 15 平均利润总额(亿元) 12 4.3 3.5 3.6 2.5 ? 根据中国指数研究院有关数据整理,为2005年数据 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 发展模式 简要描述 优势 劣势 资源条件 典型企业 一、按业务种类或开发品种划分 1、专业化聚焦 专业经营房地产业务，聚焦于某类房地产的开发 集中优势资源有机会形成品牌，有机会成为细分行业的领导者 竞争压力较大；不能成为领导者则风险较大 专业团队：完善的组织和开发模式；丰富的开发经验；合理土地储备 万科、中海、万达、宝龙 2、相关多元化 开发品种涵盖住宅、写字楼和商业地产，或者开发和持有物业并举 有利于分散产品品种风险，持有物业可提供稳定的现金流 资源较分散，不易成为某个领域的领导者 市场判断和经营能力，多类型项目动作能力。 大多数房地产企业是本类型企业，如合生创展、保利、复地，也有部分企业持有物业，如世贸地产和仁恒。 3、上下游一体化 业务范围涵盖房地产开发的整个价值链条，即开发、设计、施工、销售、物业管理 有利于获取价值链上的最大利润率 资源和能力较分散，不易形成核心竞争力 开发综合经验和能力 建业住宅、浙江众安、容盛等 4、非相关多元化 业务范围除房地产外，尚包括金融投资、信息产业、高科技、能源等不相关产业 有利于分散行业风险 资源和能力高度分散，不易作强做大房地产业务 综合经验和能力，各业务独立作战的组织模式 北辰实业、上海中凯 二、按照业务地理分布划分 1、单区域开发 业务地理范围集中在本地或本区域。 熟悉本区域市场特点，易于培养良好的政府关系 不易把握其他区域市场出现的重要机会，缺乏跨区域项目开发管理经验，难以实现快速扩张 良好的政府关系，良好的土地储备，本地市场良好的品牌。 福建正荣、吉林亚森、深圳富春东方、北京金隅嘉业 2、多区域标准化复制 多区域开发，开发品种、理念、模式的复制，利用品牌效应形成跨地域的先期市场需求。 有利于把握不同区域的市场机会，有利于迅速扩大规模标准化产品有利于缩短了销售周期 因为跨区域和应对不同区域特点市场使得管理复杂化获取同类土地难度较大 成熟的开发品种、理念和模式，管理能力强，多区域土地储备 万科、中海、金地等等。 3、跨区域机会迎合型开发 跨区域开发，但开发品种主要是应土地资源及其他机会而确定。 有利于把握不同区域市场机会 多类项目跨区域开发不易形成核心能力和企业品牌 市场把握能力、政府公关能力、良好的土地资