影响房地产场的因素.doc

影响房地产安全的因素 1政策变化的影响 1.1土地政策的变化的影响 1.1.1土地政策对房地产市场影响的传导机制。 主要包括两个途径：首先，土地价格对房价的影响，土地价格是房价的成本之一，土地价格的增加会引起房地产开发企业的成本增加，房地产企业的投资规模下降，房地产市场的供给减少，最终影响房价；相反，地价下降，供给增加；其次，土地供应量对房地产价格的影响，土地供应量决定房地产开发企业可开发的土地量，影响房地产企业的投资规模，从而影响房地产市场的供给，最终影响房地产价格。与金融政策、税收政策相比，土地宏观调控政策只能对供给产生影响，无法对需求产生直接的影响，无法实现整体市场的稳定均衡。 1.1.2土地供应政策对房地产市场调控的时滞效应。 土地要素对于房价变化影响很大，通过对土地要素的宏观调控可以规范和稳定房地产市场的运行。而土地因素对房地产价格的影响并不是同步的，在一定程度上存在着“时差性”。对房地产市场的土地调控是指政府通过调整土地供应来影响房地产市场运行。由于土地是房地产开发的基础，相比金融、财政方面的调控措施，土地调控对增量市场的影响最为直接，但是效果显现的时间更长。无论是土地总量调控还是结构调控，土地供应时滞都是影响调控效果的重要因素。忽视土地供应时滞的存在，就无法清楚地把握调控的影响效应，对于市场的调控只能是较盲目的决策，达不到预期的效果。 1.1.3土地供应总量对房地产市场的影响 （1）土地供应总量对房地产市场数量的影响。土地供应是房地产市场基础，土地供应如果是被储备、闲置或者是被蓄意囤积，那么土地供应量只能部分转化为房地产市场的供给。所以，这里所说的土地供应总量为有效供应总量。土地供应总量对房地产市场有着两方面的影响：一方面是影响房地产产品的供应总量， 特别是影响增量房地产产品；另一方面是影响生产和预期，但影响力的时效不同，对房地产产品供应的影响，由于房地产开发周期的原因，要在1～2年之内才能显现出来，但对投资和消费的影响却是当期的。由于房、地的紧密关系，土地供给量与房地产增量有着密切关系，土地供给量是房地产增量的基础，他们之间的关系由容积率（项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值）来反映。设房地产增量为QR（平方米建筑面积），土地供给量为QL（平方米土地面积），容积率为F，则有QR=F×QL。则当容积率不变时，土地供给量与房地产增量呈线性正相关关系。容积率越大，单位面积土地上的建筑容量即建筑面积就越大。（2）土地供应量对房地产价格的影响。房地产价格代表了对房地产的需求，土地市场的供求关系作用形成地价，决定新一轮房地产价格的大小。土地市场和房地产市场的互动机理：当房地产数量的需求上升时，土地供应量、地价、房地产价格和地产数量都增大了。当房地产的价格上升时，土地供应量也上升，房地产价格与土地供应量呈正相关关系，并且房地产价格是土地供应量变化的原因。通过对土地供给弹性变化的分析，随着城市的发展，可以用较少的土地供应量来调控相同的房地产价格的涨幅。 1.2 税收政策变动对房地产的影响 运用税收政策对房地产市场进行调控，可以从3个环节入手：房地产的开发、转让和保有。 1.2.1 房地产的开发环节 在开发环节中的税收调控应适度。因为我国当前的房地产市场是典型的卖方市场，税收的后转性强，开发商容易将增加的税款向消费者转嫁，这样反而会造 成房价上涨。在这一环节针对消费性需求和投机性需求设计不同的税收政策作用有限，因而 这一环节并非税收政策调控的重点。在这一环节应着重通过对高档住宅、别墅开征消费税体 现政策的导向性。具体是：扩大目前消费税的征收范围，对建筑面积大于150m2(根据20 02年末的统计数据，我国城镇人口人均住宅建筑面积为22.79m2)的高档住宅、别墅征收 消费税。我国房地产的和谐发展主要受两方面因素制约：资源约束和购买能力约束。因此，开征高档住宅、别墅消费税也主要是从两方面考虑对消费导向加以引导：一方面鼓励建设经 济适用房和中低价位商品房(2003年全国用于经济适用房建设总投资为600亿元，仅占当年房 地产投资的6%)，以满足多数民众“居者有其屋”的住房需求，从而体现以人为本和“利为民所谋”的和谐发展精神；另一方面征收消费税增加了高档住宅的销售成本，也适度抑制了高档 住宅的需求。1.2.2 应加大房地产转让过程中的税收调控力度 一方面，在房地产转让中实行差别性税收政策。即针对消费性需求和投机性需求实行差别性税收政策。所谓差别性税收政策，其体现在对房地产所有权转让环节的税收体系设计，应区分有偿和无偿，并考虑实际占有权属时间长 短。另一方面，运用所得税和营业税“组合拳”调控房地产转让交易活动。从国际税收实践来看，当房地产发生买卖等有偿转让时，大多数国家都规定应对转让收益增值部分课税。美国 、日本、英国、法国