海外房地产场研究系列一-徐向科.docx

海外房地产市场季报系列一：房价指数与房地产市场全球房价指数普遍上扬，未来地产市场愈益分化【摘要】当前全球经济疲软，增长下行压力较大，未来一段时间延续货币宽松政策仍是世界的主流。在此宏观经济环境下，目前全球房地产市场总体处于上行阶段，未来几个季度将延续升温态势，房价也将持续上扬，但国家和地区间分化趋势将愈益明显。2015年第一季度，全球经济增长疲软，下行压力大增，国家和地区增长呈分化态势。美国经济增长低于预期，表现疲软；欧盟经济整体向好，但国家间表现参差不齐；日本经济呈复苏态势；印度、俄罗斯、巴西等新兴国家经济表现非常不均衡。那么，在经济增长乏力、分化明显的背景下，世界房地产市场形势如何，未来发展趋势怎样？为此，本报告选取美国、欧盟（主要是英国）、日韩、澳大利亚、香港等国家和地区作为样本，依据这些国家和地区的政府统计数据，从综合房价指数、房屋成交量、开工量三个方面分析了今年第一季度海外房地产市场的现状，并对未来市场发展进行了初步预判。本期侧重分析典型国家和地区的房价指数，以房价指数变化窥视未来几个季度全球房地产市场的走势。一、房价指数与基期值房价指数，即房屋销售价格指数，是一定时间内房屋销售价格变动程度和趋势的相对数，通过它可以反映特定区域不同时期房价的跌涨幅度。世界主要国家和地区都采取房价指数来监测房地产市场的变化。基期是相对于其他时期的参照点，通常为100（或10,或1000），用于测量其他时期的变化。比如，美国房价指数基期值2000Q1=100，2015年第一季度全美房价指数为167.1，其含义是：相比基期的2000年第一季度，2015年第一季度，房价上涨了67.1％。二、美国房价指数与地产市场（一）全美房价指数统计显示，2015年第一季度，全美房价指数为167.1，同比上涨4.2％，连续12个季度实现正增长；环比上涨0.4％，扭转了2014年第四季度微幅下跌的趋势。因此，近期来看，全美房价指数处于平稳上升阶段。历史统计数据显示，全美房价指数最新的一个涨跌周期始于2006年，当年第三季度，全美房价指数攀升至近十年的峰值后开始下行，到2012年第一季度，跌至近十年的最低点134.7，随后反弹，目前仍处于上行通道中。究其原因，之前由于美联储采取宽松货币政策，连续降息，加上市场需求强劲，全美房价指数不断上扬，之后美国次贷危机和金融危机爆发，全美房价指数一路下跌，在美联储零利率货币政策和一系列量化宽松政策的刺激下，全美房价指数触底反弹，稳步回升。2004Q1-2015Q1全美房价指数季度变化（2000Q1=100）数据来源：S＆P/Case-Shiller U.S. National Home Price Index（二）美国大城市房价指数在大城市层面，2015年第一季度，纽约、洛杉矶、旧金山三大城市房价指数分别为175.2、227.9、200.5，同比分别上涨2.3％、5.4％、9.3％，环比分别上涨-0.2％、0.9％、1.9％，表明近期旧金山房价上涨最快、市场最热，纽约房地产市场最平稳。历史统计数据显示，纽约、洛杉矶、旧金山三大城市房价指数，除旧金山在2008第三季度至2012年第三季度曾低于全美房价指数外，均高于全美房价指数。就三者比较而言，洛杉矶房价指数最高（2008年第三季度至2009年第四季度曾短暂低于纽约），纽约次之，旧金山最低（从2013年第二季度开始已超过纽约）。在房价指数涨跌幅度方面，纽约波动幅度最小，仅为56（最高点与最低点的差值），旧金山次之，为97.2，洛杉矶波动幅度最大，为114.1，表明从长期来看，纽约房地产市场最稳健，洛杉矶房地产市场则大起大落。2004Q1-2015Q1纽约、洛杉矶、旧金山与全美房价指数对比（2000Q1=100）数据来源：S＆P/Case-Shiller U.S. National Home Price Index整体上看，美国房价指数处于上行通道中，无论是全国还是旧金山、洛杉矶、纽约等大城市房地产市场趋于活跃，房价普遍上涨。预计未来几个季度，随着美国宏观经济形势的好转及一系列利好政策的刺激，美国房地产市场将保持升温态势，房价也将持续上扬。在大城市层面，旧金山、洛杉矶房地产市场将延续火热状态，而纽约房地产市场则仍维持平稳发展。三、欧盟和英国房价指数与地产市场（一）欧盟房价指数2015年第一季度房价指数，欧盟官方还未公布，从历史统计数据看，2014年第四季度欧盟房价指数为100.3，同比上涨2.6％，连续4个季度实现正增长；环比下跌0.05％，是连续3个季度正增长后的首次下跌。从近十年房价指数变动趋势看，自2005年开始，欧盟房价指数持续上扬，2008年第二季度达到104.3的最高点后开始平缓下行，经过2010、2011两年的微幅回升后，再次下滑，直至2014年才重新转跌回升，但