净月写字楼项目定位报告2012.11.8讲义.pptx

目录 第一章 项目本体理解 第二章 市场竞争占位 第三章 项目定位策略 第四章 项目包装建议 第一章 项目本体理解 一、项目本体分析 1、项目区位分析 2、项目宗地条件 3、周边交通条件 4、周边配套资源 5、项目本体分析小结 一、项目本体分析 1、项目区位分析 本案 东盛商圈 中东 大市场 东方广场 自由大路商务、商业轴 世纪广场 赛得 广场 天地十 二坊商圈 2.19公里 本案位于经开区中心城区重点规划的“三大商圈中自由大路商圈”的自由大路商务、商业轴 ，临近北方市场与中东大市场、塞得广场，区域价值优越； 区域成熟度较高，可开发土地相对有限，土地稀缺性明显； 位于经开区重点发展区域，区域价值优越，土地稀缺性明显； 4.58公里 0.68公里 3.278公里 1.09公里 2.15公里 2、项目宗地条件 占地面积：1.5068万㎡ 地上建筑面积：㎡ 地下建筑面积：㎡ 总建筑面积：㎡ 住宅建筑面积：㎡ 公建建筑面积：㎡ 容积率： 建筑密度：% 绿地率：% 商住比： 地块狭长，小规模、高容积的混合型（住宅、公寓、写字楼）项目； 3、周边交通条件 三面临区域主干道，周边公交系统完善，毗邻地铁二号线； 项目两侧临区域主干道，交通便利度高； 周边公交系统完善，距年内动工的地铁一号线0.5公里； 项目距自由大路最近100米，距仙台大街约300米； 深圳街 吉林大路 4、周边配套资源 项目所处区域生活氛围成熟，周边配套齐全； 本案临近北方市场，距亚洲单体室内大卖场之一中东大卖场0.68公里，周边生活配套齐全； 商业配套：北方市场、塞得购物中心、中东大市场等； 教育配套：北海小学、108中、52中、亚泰小学、公平小学等； 医疗配套：吉大中日联医院； 其他配套：翔鹤广场、北海公园； 乐天玛特 欧亚商超 5、项目本体分析小结 目标理解一： 项目本体质素较高，具备打造中高端精品项目的潜力； √ 从区位属性、土地稀缺性与开发体量三方面考量，本案具备打造中高端精品项目的 素质和潜力； 基于对本案本体属性与开发商现况的理解，拟定本案如下发展目标： √ 回迁比例较大对本案整体规划将造成一定影响； 目标理解二： 开发商缺乏品牌优势，以稳健为核心，走市场主流路线； √ 产品层面：要求项目操作难度不能过高，以走市场主流、降低风险预期为主要方向，避免过于突破或创新的路线； √ 资金层面：同期开发，确保首次开盘成功，保持良性现金流； √ 品牌层面：创造项目品牌的市场美誉度，并以此促成发展商品牌的提升，为其后续的开发计划作好强有力的品牌铺垫； 第二章 市场竞争占位 一、整体市场分析 二、 三、 五、竞争占位研究 六、客户占位研究 区域市场分析 写字楼专题分析 四、公寓专题分析 2012年上半年国家主要通过金融信贷政策条款，对房地产市场进行调控。长春市目前各银行执行比较迟缓，从长春市1—7月市场表现可见，需求缓慢释放，政策对长春市场影响较小。 货币政策放宽虽然并非直接鼓励房地产，但流动性宽裕后，在楼市复苏之下，部分资金涌入房地产是必然的。再度降息之后，受政策支持的首套房购房者，成本快速下降，将进一步刺激刚需购房。连续降息也势必为市场进一步回暖带来预期。 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 温家宝在国务院第六次全体会议上强调，2012年要巩固房地产市场调控结果； 央行:落实差别住房信贷政策 满足首次购房需求； 中国工商银行率先取消首套房85折优惠利率； 央行下调存款准备金率0.5个百分点 释放流动资金4000亿； 央行宣布非对称降息，贷款利率下调0.31个百分点； 2.13 政 策 调 控 趋 势 2008年以来首次降息，一年期存贷款基准利率同时下调0.25个百分点； 四大国有银行已对首套房贷款执行基准利率； 1.30 2.20 5.7 5.18 6.07 7.06 1、政策分析 一、整体市场分析 2、城市规划分析 长春市城市规划 形成“双心、两翼、多组团”的城市空间结构 “双心”指疏解城市中心区部分职能，形成中部和南部两处城市中心。调整中部城市中心职能； “两翼”指城市西南翼形成以汽车、高新技术产业为核心的城市发展空间，东北翼形成以传统产业和玉米加工业为核心的城市发展空间； “多组团”指重点加强净月组团、富锋组团、兴隆组团的建设，与主城共同构成联系紧密、分工有序、协调发展的城市空间。 3、城市发展现状分析 站前板块——可开发土地稀少，住宅市场沉寂，商业市场活跃。 朝阳板块——红旗街沿线是开发热点，可开发土地稀缺，高层为主。 南关北部板块——供应较少，价格较高，以小高层、高层为主。 绿园板块——新增项目较多，西安大路、景阳大路周边为开发热点，以高层为主。 汽贸板块——盘量较少，开运街、长沈路项目聚集，高层