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第四章 房地产开发 §1 房地产开发程序 一、房地产开发程序概要 可分为四个阶段：可行性研究与投资决策、 前期工作、建设阶段、租售阶段。 四个阶段又可细分为九个步骤： 二、可行性研究阶段 1、投资机会寻找 也称机会研究，即寻找投资的可能性。 2、投资机会筛选 也称初步可行性研究。 3、详细可行性研究和评估决策 这是该阶段的主要内容，也是房地产投资决策 的基础。其主要内容是：明确项目定位；确定 目标市场；进行投资估算和财务评价；对详细 可行性研究报告进行评价。 三、前期工作阶段 1、土地使用权的获取 2、规划许可 第一种情况：国有土地上的开发 出让土地，办理土地使用权证；提出立项申请，选址定点，城市规划部门核发项目选址意见书； 申报规划方案，核发建设用地规划许可证； 申请拆迁许可证（有拆迁的） 建筑设计方案送审，核发建设工程规划许可证； 第二种情况：新征农地项目 新增建设用地预报，选址定点转用征用审批，核 发选址意见书； 征地，签发建设用地批准书； 新增土地规划，发用地规划许可证； 办理出让手续，办理土地使用权证。（其他程序与第一种情况一样） 3、建设工程招标 房地产开发商要组建招标小组。 招标的主要活动内容 （1）确定项目发包的范围 统包、单项工程发包、专业工程发包。开发商宜采用统包方式 （2）确定承包方式和内容 总价承包、单价承