深航(沈阳)置业和平区长白项目总体发展战略及定位讲述.ppt

深航（沈阳）置业和平区长白项目总体发展战略及定位 谨呈：深航（沈阳）置业有限公司 项目研究工作的阶段划分 客户目标 本报告研究的对象——地块一和地块二，研究重点在于地块一 地块一客户目标 客户的目标实质上是项目的宏观愿景。 现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的。 项目背景及限制性条件 目标解析和背景解析 目标解析 目标1是包含在目标2 中，并由项目开发节奏和合理的物业配比来把握 五星级酒店市场——未来供应量大，竞争趋于白热化；而且本项目不在发展区域上 目前投入使用的5星级酒店有5家 目前在建的5星级酒店有8家，并且仍有相当数量的5星级酒店处于规划中 政府计划未来沈阳5星级酒店将超过20家 参照城市： 北京：37家 上海：20家 深圳：10家 沈阳写字楼项目主要分布在和平区的和平北大街沿线及沈河区的青年北大街沿线的两大产业带上，本区域不在未来发展方向上 沈阳写字楼开发重点区域还在南部，未突破城市二环线; 四大热点片区：北站、中心区（和平）、沈河片、五里河片; 中高档项目集中在北站CBD片和五里河片; 本区域不在写字楼市场的主要发展方向上; 写字楼市场发展趋势分析——供应量大，空置率呈上升趋势，情景不明朗 沈阳商业市场分析——两线三点式发展格局 中街、太原街长江街是沈阳最重要的三条商业街，集中了全市50%以上大型商业及80%以上的经营面积； 五爱街、三好街属于后起的专业市场； 沈阳商业市场发展——本区域不在商业发展的重点方向上 商业地产发展类型： 原有商圈基础上改造或继续扩张，主要集中在太原街、中街、北行商圈； 沿青年大街、北站CBD衍生的商业、写字间、公寓等大型综合体； 大型住宅区的配套设施或一般社区配套； 从大浑南地区商业趋势来看，长白岛商业应该以服务于本区域为主 从区域商业规划面积看，远远超过了区域商业所需要的最大面积，市场风险高； 浑南新区大型商业供应量巨大，现有的三个大型商业项目供应量超过90万平方米，总量超过100万平米； 从本区域的商业供应量来看,已经超出区域商业的需求，本项目商业量必须控制 万科城商业5万平方米； 格林生活坊商业4万平方米； 本项目商业面积2~6万平方米； 中远项目商业面积约6万平方米 和黄项目 ........... 公寓市场呈现供大于求的趋势，市场存量超过50万平方米，未来将有大量新增项目完工 公寓产品客户中，以投资客为主，部分为自用客户。公寓平均入住率不足五成，以办公用途为主 公寓市场客户群表现为二元消费群：投资、自用。其中投资占大部分。自用客户中，办公比例大于居住。 公寓产品终端使用者以办公目的为主，居住情况较少。例如艾特国际公寓项目共有公寓950套，其中购买自用加租赁用于办公用途的有241套，入住率约为32%。 前几年入市的产品采用了返租销售的方式，但由于后继市场表现不佳，导致投资客的热情锐减 新入市的产品单价呈走低的趋势，同时出现清水房销售以控制总价；公寓市场已经接近价格战的边缘 公寓市场小结——整体发展陷入困境 公寓市场整体供应量大，呈现出供大于求的趋势，目前市场处于低谷区； 目前公寓的客户以投资客为主，对返租销售热情降低；终端用途以商务办公为主，入驻企业多为创业型或成长型的本地公司，面积在50-70平方米； 租赁市场表现不佳，现有公寓产品外在表现与住宅相似，体现不出商务物业的高形象，配套服务也无法满足企业公司商务需求，同时直接影响了后续项目的销售。 背景解析结论 项目界定 长白岛整体上属于“十一五规划”中的沈阳城市多极化发展中一极的大浑南地区 将建成铁西先进装备制造核心区。占地30平方公里的沈西化学工业区，将成为沈阳一座现代工业城。这条走廊，将一路向新民、辽阳、鞍山、营口延伸，最终建设成为辽宁重要的工业走廊和全国重要的新型工业基地。 大浑南地区位于城市发展的主轴方向上，体现了沈阳城市整体向南发展的大格局 长白岛拥有完善的外部道路系统，区域可通达性良好，与城市核心的车行距离很近 长白大街——沈苏快速干道，连接沈阳与苏家屯 工农桥——区域中部，北接南京街 胜利桥——区域西部，北接胜利街 建设中的三好桥——区域东部，北接三好街，预计于08年通车 长白岛在大浑南地区中发展起步较晚，基础配套设施落后，正处于大力拆迁阶段，目前是相对陌生区域 医院、学校、公交、商业等基础配套数量不足，设施落后 根据客户访谈：虽然已经于三年前就划入和平区，但是目前对于该岛的认知依然陌生；对该岛的认知停留在落后郊区的概念 目前开发的项目：万科城一期、格林生活坊一期、银河湾、天河家园 项目位于长白岛的门户位置，交通便捷；而且占据浑河景观资源 项目紧邻区域主要出入口工农桥和主要交通干道长白大街 项目北面临浑河，占据了区域核心景观资源 项目现状及四至—