第2章节土地与土地使用制度.pptVIP

第二章 土地与土地使用制度 第一节 土地与房地产 一、土地的双重属性 土地的基本特性主要包括两个方面，即自然特性和经济特性。土地的自然特性是土地自然属性的表现，是土地所固有的，与人类对土地的占有和利用状态无关。而土地的经济特性则是在人类利用土地过程中产生的，是人类社会的各种经济关系在土地方面的反映 第一节 土地与房地产 （一）土地的自然特性 1、土地总量的有限性 2、土地区位的差异性 3、土地位置的固定性 4、土地使用的耐久性 第一节 土地与房地产 （二）土地的经济特性 1、土地的稀缺性 2、土地的区位可变性 3、土地的报酬递减性? 4、土地经营的垄断性 第一节 土地与房地产 二、土地在房地产业中的地位和作用 （一）土地在房地产业中的地位 土地在房地产业中居于基础性的地位，是一切房地产活动，包括房地产开发、经营、物业管理、营销等的先导性资源，土地本身的自然特性和经济特性对所有与其相关的经济活动主体的利益都会产生直接的影响。 1、土地在房地产开发中居于基础性的地位 2、土地市场是整个房地产市场中的基础性市场 3、土地的权属关系是房地产基本经济关系 第一节 土地与房地产 （二）土地在房地产业中的作用 1、促进土地资源合理配置，提高企业效益 2、土地区位选择决策是房地产企业成功的关键 3、土地政策是房地产宏观调控的重要手段 第一节 土地与房地产 三、城市土地的特性 现代社会由于大量人口集中在城市较小的地理空间范围内，城市的产生和发展一方面带来了经济活动的集约化、规模化，带来了显著的集聚经济效果，但另一方面，也带来了集聚不经济的消极后果。这种消极后果突出地表现在城市生态环境日益恶化、交通拥挤以及滋生各类社会问题 第一节 土地与房地产 1、城市土地利用的集聚性 2、城市土地利用的高成本性 3、城市土地利用的高冲突性 4、城市土地利用的综合性 第二节　城市土地资源配置 一、土地资源合理配置的重要性 1、土地资源的合理配置是集约高效利用土地的需要 2、土地资源合理配置有利于节省社会成本 3、土地资源配置是城市功能布局合理化的基础性条件 4、土地资源合理配置是城市集聚效应发挥所必需 5、土地资源配置合理化是城市生态环境建设的要求 第二节　城市土地资源配置 二、土地资源的配置方式 提高土地资源的配置效率，关键是要依靠有效的土地资源配置方式 第二节　城市土地资源配置 土地资源配置的主要方式有两种，即行政配置和市场配置 所谓行政配置是指土地资源由政府根据国民经济发展的需要，安排各种用地类型的比例，以及以何种代价提供给用地者 市场配置则是各类用地主体（政府、企业和个人）通过市场方式获得相关土地资源，土地资源的配置以市场价格为指针，供求关系相调节，各类用地主体根据市场价格的变化以及相应的成本和收益状况确定用地区位和面积。 第二节　城市土地资源配置 三、土地资源合理配置的原则 1、城市土地利用规划的稳定性原则 2、城市土地资源利用的综合性原则 3、城市土地资源合理配置中贯彻以人为本原则 4、城市土地资源合理配置的生态原则 第三节　城市土地使用制度 一、城市土地使用制度的类别 所谓土地使用制度是对土地使用的程序、条件和形式的规定，它是整个土地制度的一个重要组成部分。土地使用权是依法对一定土地进行利用、管理并取得收益的权利，是土地使用制度的法律体现形式 第三节　城市土地使用制度 城市土地使用制度可以分为两大类 无偿的行政划拨制度 有偿的市场交易制度 第三节　城市土地使用制度 从我国城市土地使用制度的具体内容来看，大致包括以下几个方面： 1、城市土地使用权出让 2、土地使用权划拨 3、城市土地使用权转让 4、城市土地使用权出租 5、城市土地使用权抵押 第三节　城市土地使用制度 二、中国城市土地使用制度改革 我国传统城市土地使用制度是一种对土地实行行政划拨，无偿无期限使用，禁止土地使用者转让土地的制度。 基本特征就在于： 一是行政划拨 二是无偿无限使用 三是禁止转让 第三节　城市土地使用制度 城市土地使用制度进行改革大致经过如下几个阶段： 1、征收土地使用费 2、实行土地使用权有偿出让和转让 3、修改宪法和土地管理法，制定全国性土地使用权出让和转让条件 第三节　城市土地使用制度 三、城市土地利用规划 （一）城市土地利用规划的内涵 城市土地利用规划是指根据城市社会经济发展的要求和自然、社会、经济诸条件的特点，运用计划形式，对未来一定时期内土地资源的开发、利用、整治、保护、管理、指导、调控、监督的一种方法 通常与城市相关的规划主要有四种 国土规划 城市土地利用规划 城市发展总体规划 城市社会经济发展计划 第三节　城市土地使用制度 国土规划是为协调经济发展与人口、自然资源、环境之间的关系而制订的生产力总体布局，也是对