广州商业项目调研工作计划.docVIP

广州二类居住用地项目调研工作计划 调查目的 了解国家土地、商业、税收政策和经济发展战略的变化，广州市宏观经济环境及房地产政策、规划、文化，广州住宅，办公写字楼及商业楼盘开发的社会化、市场化进度及进展，市场现状、发展趋势等，分析本项目的基本定位条件，以正确确定目标市场的需求和欲望。 2.了解项目区域环境，特别是区域商圈内的商业氛围、商业业态分布、居住人口、消费人群（数量及所占比例）、消费能力（人均月消费能力）、以及消费人群的组成，以判断、分析项目核心目标客户和边缘目标客户，以及有效辐射范围内的潜在消费力。 3.了解广州市居住用地情况，小区物业情况（区位、交通、景观、规模、硬件设施、配套设施（教育配套、医疗设施、软性服务、建筑文化、价格、健康设施、以及他们的目标客户群等），通过对竞争区域、竞争楼盘的了解来进一步判断本项目的竞争力，并通过对竞争对手的分析，来取其所长、和学习其成功、失败的经验以为我所用。 5.了解广州的消费行为模式，各商圈奢侈品消费市场现状（分布现状），特别是奢侈品消费的人群及消费习惯，消费能力、消费群的分布（高收入人群的比例、年龄段），以为本项目后期的招商经营定位提供依据。 6. 确定项目的核心价值，利用差异化、避免竞争等营销理论，营造出即比竞争对手更有效的满足市场需求，又不可替代的楼盘，通过提高消费者可察觉（可察觉的使用价值，指用户在购买和使用产品或享受服务中得到的满意程度)的使用价值，提高楼盘相对销售价格——使楼盘增值。 二、市场调查的程序: 1、确定调查目的、范围，选择调研方法 2、二手资料收集（区域性基础数据、规划等） 3、实地考察，熟悉项目 4、深入调研（地块调研、相关产业研究、周边成功与失败的专业市场、卖场专案分析、需求分析） 5、督导、审核和数据补充调查 6、数据录入及汇总 7、撰写初稿并与委托方沟通 8、根据反馈修改形成终稿 三、研究范围 1.商圈环境分析 2.消费者居住用房特殊群体研究 3.消费来源及辐射力分析 4.竞争对手情况调查 四、调查方法 本次调查以问卷法、走访询问、访谈法和观察法为主，并视情况辅以座谈会法。 时间安排 专项 地点 时间 备注 二手资料收集、研究 广州 3天 前期准备（资料收集：网上、地图、图书馆等） 实地考察 荔湾区 2天 项目接触、熟悉 深入调研 广州/荔湾区/芳村 15天 地块调研、相关产业研究、周边成功与失败的专业市场、卖场专案分析、需求分析 深度访谈和座谈 广州/荔湾区/芳村 5天 委托方协调 数据录入及汇总 广州 3天 按调查手册记录整理归类，重点为商业状况 审核和数据补充调查 广州/荔湾区 5天 实地核实 市场调研报告撰写 广州/荔湾区 5天 第一次提案稿 与委托方沟通、初步分析并讨论修改方案 广州/荔湾区 2天 收集意见 最终修改提交正式方案 广州 5天 提交打印文本 汇总 45天 可根据实际需求进行调整 六、调查内容 1. 广州市宏观环境、政策调查 (1)广州市宏观经济数据 (2)城市商业、CBD规划，城市发展计划 (3)房地产开发的相关政策、法规 (4)广州市商务地产开发现状 (5)广州市商业用房交易状况 (6)广州市商业环境（商业格局及分布特色） 2. 广州市荔湾区区域环境调查 ⑴ 项目周边道路交通情况 ⑵ 项目周边公共设施配套情况 ① 水、电、气供应能力情况 ② 排水设施 ③ 电话、宽带情况 ④ 休闲设施情况 ⑤ 医院，邮政，银行等相关配套分布情况 ⑶ 项目区域对本项目开发构成竞争性的主要因素或物业形态——现场 ⑷ 项目区域居住人口情况——办事处、管委会等 ⑸ 项目区域消费情况 3. 商业物业调查 ⑴ 项目周边环境主要商圈调查 ⑵ 主要楼盘基本情况（硬、软件配套设施等） ⑶ 价格与付款方式调查 ⑷ 楼盘的商业定位及规划 ⑸ 楼盘的主要卖点及优点 ⑹ 楼盘的主要缺点及不足 ⑺ 楼盘的销售策略及优惠措施 ⑻ 主要投资者来源 ⑼ 主要消费者来源 ⑽ 主要经营者 4.消费行为调查 （1）消费场所（日常主要消费区域） （2）消费习惯（喜欢怎样的产品、怎样购买） （3）消费需求（什么样的产品需求最多最大） （4）消费能力（人均收入、人均消费，承受价位底线） （5）消费者对本项目产品定位和业态规划的建议及反映 （6）商务区最需要的业态是什么 （7）CBD区域消费人群的喜好的比重 5.项目的SWOT分析 (1)优势 (2)劣势 (3)机会 (4)威胁 6.项目的核心竞争力分析 7.项目面临的问题以及解决的方向 8.目标客户访谈 6.项目总体定位建议 （1）项目定位分析 （2）项目的规划构思建议 7.项目运营风险与对策 （1）风险分析