房地产经济学重点总结.docVIP

房地产业构成是什么 房地产业可以分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又可以分为房地产中介服务业（含房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等）和物业管理业。 支柱产业地位 所谓支柱产业就是指在经济成长和产业结构演变过程中，能够带动整个国民经济上一个新台阶的新兴产业或行业。 从流通环节来看，房地产业为金融业发展提供较大空间，同时，它还带动了房地产中介服务业的发展。 从消费环节来看，房地产业大大地促进了社会消费增长。 2003年8月，国务院印发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号）明确指出：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。” 供求形成机制、运行的规律 价格机制：房地产交易价格的变动调节供求关系,优化资源配置；租售比价的变化可以促进存量房地产的流通 竞争机制：买方之间的竞争也较激烈；竞争具有区域性；价格竞争和非价格竞争并存 住宅、商业、工业运行的特点、区别 住宅房地产特点： Ｄipasquale（1996）认为较高的保障性住房供给会降低居民对商品房的潜在需求，从而基于预算约束和替代效应，使得商品房价格的正向财富效应得以发挥（Ｌudwig和Slok，2001），所以会提高消费。 商业房地产特点： 商业房地产具有复杂性；商业房地产投资巨大；商业房地产开发、运营期长 商业房地产对区位要求很高 ；商业房地产高风险伴随着高收益 商业房地产的价值与商业经营活动密切相关 工业地产特点： 政策主导性强、专业性强；投资大、投资回收期长 ； 区域性强；项目增值性 区别： 工业地产相对于住宅地产和商业地产有何特点？除了土地使用性质不同外，工业地产相对于住宅地产和商业地产还有以下特点：1、工业地产的客户主要为企业和房地产信托投资基金；2、工业地产的投资必须同时考虑区域经济的风险和产业经济的风险；3、工业地产因为建筑层数少（一般钢结构1-2层，钢混结构3-8层），所以建设周期短。 5、存量、流量 存量和增量互动机理 存量市场的价格决定增量市场的价格，从而决定增量市场的需求 增量市场开发建设量增加，进入市场交易后，会使存量市场的供给增加，从而抑制存量市场上的价格上升 6、房地产周期的几个阶段和主要指标 阶段：复苏、繁荣（波峰）、衰退和萧条（波谷），或者合并为高涨（包括复苏、繁荣）和低落（包括衰退、萧条） 指标：先行指标、同步指标、滞后指标 7、宏观调控手段、目标、宏观调控指标，为何没成功 手段：财政政策、货币政策 目标：经济增长、物价稳定、充分就业、经济总量基本平衡 指标：1、GDP，即国内生产总值2、物价水平，也就是CPI指数3、就业水平4、国际收支 为何没成功：1、误把管制开发商当作控制房价2、误把成本管理当作控制房价3、误把推行政策保障住房当作控制房价4、误把地方政府当作控制房价的责任主体 8、经济周期理论，主要指标 经济周期理论： 经济学对经济周期波动的研究大体上经历了三大阶段，形成各具特色的经济周期理论。 从19世纪初期到20世纪初期：工业化初期和中期， 古典经济学的供求均衡论；20世纪中期，凯恩斯主义， 资本边际效率，动态增长周期；20世纪后期，内生波动趋同缩小， 外在冲击 许多国家在70－80年代还重新陷入古典型波动，出现严重的“滞胀”。 新自由主义周期理论向凯恩斯主义发起严重挑战 （一）货币周期理论 （二）投资过度理论 （三）创新理论 （四）心理周期理论 （五）消费不足理论 除了以上理论对经济周期成因做出了不同的解释外，还有诸如太阳黑子周期理论、政治周期理论、均衡经济周期理论等等其他经济周期理论。 影响因素： 经济增长率，通货膨胀率，需求和供给，政策因素， 划分房地产周期： 计算扩散指数，商品房销售面积增长率，房地产投资增长率 9、城市同心圆理论、扇形理论 10、土地价格和房地产价格的关系 土地价格是指公开市场条件下形成的土地价格，是土地权利和预期收益的购买价格。房地产价格的关键是地价，地价的实质是地租。1.房地产价格的构成因素是确定房产价格的依据。一般由下列十项因素组成：(1)土地征用及拆迁补偿费；(2)地质勘察与设计费用；(3)三通一平费用和地下工程开发费用；(4)房屋建筑安装工程费；(5)公共配套设施费；(6)基础设施建设费；(7)管理费；(8)利息支出；(9)税金；(l0)利润。目前国内房地产价格太高，主要是各项行政收费太高太多所造成的。 房价与地价的关系土地可以形成单独的地产，具有单纯的地价；房屋是建筑在土地上的，房产总是包含了作为地基的土地（即与地产相联系）， 房价（房租）总是包含了地价（地租）。因此，房价（或房租）中包含着地价（或地租），地价（或地租）隐含在房价（或房租）之中。地价