浅谈中国房地产发展前景.doc

浅 谈 中 国 房 地 产 发 展 的 前 景 中国房地产市场发展的历史 　　第一阶段： 理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）?　　1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。?　　第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）?　　1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。?　　第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）?　　随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。?　　第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来)?　　2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。?　　最早是1978年 至今已经走过了30年历史 发展前景　　?　　三大猜想?　　?　　中央政府这次对房地产市场的调控，目的就是稳定房价。明确了这一点，那么不管外部的经济形势如何动荡，房价的暴涨暴跌都将是不被政策所放任的。在我看来，“平稳”的一个基本标准是房价涨幅不超过10%，跌幅不超过15%。需要注意的是，暴跌和暴涨同样不能被政府所接受。一旦市场出现暴涨或未能达到稳定的目标，后续的政策肯定会持续出台，而如果市场出现暴跌，只要取消或放松以前执行的政策即可。以专家的判断，此次整个调控的周期会加长，可能不会是一两年的事情，一线城市房价的跌幅会控制在15%以内，二线城市由于上涨的时间较晚，未来跌幅应该会更小一些。?　　?　　未来两年内，开发商的战略步伐应以稳健为主，稳中求进，坚守“现金为王”的观念，维持现金流的财务安全底线，保证自己在动荡的时期能够生存下来，此时的大忌是“铤而走险”地赌政策的变化，今天的“保守”正是为自己购买一个未来发展的权利和机会，否则等一切恢复常态的时候，可能自己已经失去了在这个行业的话语权。?　　?　　猜想一：REITS牵手保障房?　　?　　从目前的情况来看，政府的此次调控还不会因为近期国际经济形势的恶化而松动。前不久，央行提高存款准备金率就一下子冻结了9000亿元资金，这说明政府对于影响到整个经济形势的货币政策都并没有松动，就更不会在短期内放松对房地产这一市场的调控。另外，对房地产的扶植政府有一个“一箭双雕”的办法，那就是保障房建设。这一方面解决了民生的问题，另一方面也可以通过投资拉动GDP，可以对商品房的投资有一个替代效应。当然，这一块的资金从哪里出，将是政府需要认真考虑的一个新问题。地方平台的融资已经提上日程，也有声音开始质疑地方政府的偿债能力，今后保障房融资方式的变革等一系列问题都需要政府去解决。在我看来，像REITs这样的产品将来并不会先对商业地产市场开放，而会最先投入到保障房市场中去，以解决保障性住房融资渠道的问题。?　　?　　保障房目前可以说占据了整个市场的“半壁江山”，关注度很高。今后这一领域可能出现的问题主要集中在分配、质量和后续的融资上。但只要这个方向是对的，就要坚定地走下去。?　　?　　将来应该建立以公租房为主的保障房体系。保障性住房解决的应该是“安居”的问题，就不应该把土地增值的利益附加给房屋的使用对象。如果一件商品不是按市场价值定价、即它的性质被扭曲之后，就一定会产生配额、腐败等现象，保障房的使用者如果额外获取了商品价值，就必然会出现寻租等情况。因此保障房只保障房屋使用者最基本的居住权利就可以了，而不该产生增值。另外，地方政府拿出土地进行保障房建设的时候，就意味着损失了一大笔的土地红利，公租房就可以解决这一矛盾，地方政府掌握着产权，将其证券化，开发商的资金就有可能进来。?猜想二：?　　?　　融资环境对优秀房企松动?　　?　　在金融信贷环节，未来一两年内不排除这种可能性：银行会对业内的一些优秀企业有所松动，在诸如A股市场或