商业综合体建设必要性商业综体建设必要性.doc

第二章 项目建设背景及必要性 2.1 项目建设背景 2.1.1 成都经济蓬勃发展，地产项目拥有强大的经济基础 （一）成都经济位居全国前八位，经济增长率较高，经济发展潜力较大 图2-1 四川省近几年国内生产总值对比图 经国家统计局审定，成都市2012年全年实现地区生产总值8138.9亿元，比上年增长13%。全年固定资产投资完成5890.1亿元，比上年增长17.7%。2011年全市实现地区生产总值6854.58亿元，比上年增长15.2%；2010年全市生产总值5551.33亿元，比上年增长15%。 成都GDP总值虽在全国范围内低于北京、上海、深圳、广州等主要经济发达城市，但是近几年主要发达城市增长率均从高位回落至10%左右，成都则一直保持12%-15%左右的高速增长。 图2-2 成都与全国主要一线城市GDP及增长率对比 （二）产业结构逐步升级，第三产业增长迅速，现代服务业机遇来临 2012年，成都市第一产业实现增加值348.1亿元，增长3.8%；第二产业实现增加值3790.6亿元，增长15.6%；第三产业实现增加值4000.3亿元，增长11.5%。一、二、三产业比例关系为4.3∶46.6∶49.1。 图2-3 成都与全国主要一线城市GDP及增长率对比 成都自古有“天府之国”的美称，良好的自然条件为农业发展提供了便利条件，农业发展十分成熟。2012年末已建成现代农业示范园区144个，标准化农产品生产示范基地283个。成都已形成电子信息产品制造业、机械产业、汽车产业、石化产业、食品饮料及烟草产业、冶金产业、建材产业、轻工行业八大特色优势产业。全年实现社会消费品零售总额3317.7亿元，比上年增长16.0%。从行业看，批发业零售额195.0亿元，增长16.9%；零售业零售额2673.3亿元，增长15.5%；住宿业零售额40.1亿元，增长17.2%；餐饮业零售额409.3亿元，增长18.2%。 （三）成都城市化发展还有较大发展空间，可支撑地产长效发展 图2-4 成都与发达城市城市化进程比较 2010年上海、北京、天津等主要发达城市人口城市化率均已达75%以上。成都市城市化率为53.70%，超过全国城市化率平均值，距离东部沿海城市还有很大的发展空间。随着全国统筹城乡综合配套改革试验区相关政策的实施，成都市人口城市化进程将进一步加快。 2013年成都总人口已达1635万人，户籍人口1170万，外来流动人口465万。 （四）居民消费倾向较高，持续增长的收入和消费，可支撑商业市场扩大规模及提升档次 图2-5 成都与发达城市城镇居民可支配收支情况对比 城市居民人均可支配收入27194元，比上年增长13.6%；农村居民人均纯收入11501元，增长14.2%。年末城乡居民储蓄存款余额7060亿元，增长18.8%。 成都市居民的收入和消费的绝对数量虽落后于一线城市，但居民的消费倾向较高，有74％的收入用于消费，该比例超过上海、深圳、北京。根据成都市十二五规划纲要，居民收入的年增长率将在12％左右，收入的提升亦会带来消费支出的增长，给未来的商业发展提供持续性的需求。 （五）交通条件 成都是西部交通枢纽。成都铁路枢纽战略地位重要，是西南最主要的客、货集散地和中转中心，是西南最大的铁路枢纽，也是西部配套最齐全、功能最完整的综合性铁路交通枢纽。中国铁路总公司在《中长期铁路网规划（2008年调整）》中确定成都铁路枢纽是全国八个重点建设的铁路枢纽之一，成都铁路枢纽定位为继北京、上海、广州、武汉之后的全国第五大枢纽。 成都双流国际机场同北京、上海、广州三大机场并列为同类型的国家级航空枢纽。截至2013年9月，双流机场共开通210条客货航线，其中145条国内定期航线，65条国际（地区）航线，航线覆盖全国绝大部分城市及欧洲、中东、东亚、南亚和东南亚主要城市；国内城市通达率（通达城市数量和平均最短通达时间的综合指标）名列第二，仅次于北京；出入境旅客吞吐量排名中西部第一；开通国际直飞航线数量中西部第一；旅客吞吐量，全国第五，中西部第一；货邮吞吐量全国第五，中西部第一。 过境高速公路有12条，分别是京昆高速、沪蓉高速、厦蓉高速、成渝环线高速、德都高速、成乐高速、成遵高速、成丽高速、成昌高速、成渝高速、成都第一绕城高速和第二绕城高速。主城区设有13个客运中心，成都十陵客运中心、成都东站客运中心、成都机场客运中心、成都城东客运中心、成都城北客运中心、成都北门客运中心、成都茶店子客运中心、成都石羊场客运中心、成都昭觉寺客运中心、成都五桂桥客运中心、成都五块石客运中心、成都商贸城客运中心、成都新南门客运中心。 城市交通不断发展，公交路线已覆盖城区及郊县，地铁1、2号线已全面通车。 未来发展成都交通发展规划中，将新增成绵乐城际快铁、达成高铁等26条铁路线；成都第二国际